【案情简介】

　　2007年5月30日无锡市南长区人民法院作出《民事调解书》，内容为王某石、王某明、王某方等七人按份平均取得某小区41号房屋的产权，各七分之一。2021年1月不动产登记机构根据上述民事调解书等材料为王某石等七人办理了继承转移登记手续，登记为按份共有，各占1/7房产份额。2021年5月21日，王某方等四人申请将上述不动产分为七个独立的不动产单元，同时提交了申请报告、王某方等身份证、所在地派出所出具的情况说明。根据《不动产登记操作规范（试行）》第9.2.3、9.3.3条规定，还需王某石等其余人共同申请，并提交不动产登记申请书；王某石等的身份证明；王某石等七人签订的分割协议书；有关部门同意分割的批准文件；不动产权籍调查成果。据此，登记机构依据《不动产登记暂行条例》第十七条规定作出《不动产登记不予受理告知书》（以下简称《告知书》）并当场出具给申请人。

　　另外，2021年5月24日所在地房屋征收办公室向相关单位发出《关于谈渡桥地块旧城区改建项目房屋征收暂停办理相关手续的函》，要求暂停办理征收范围内房屋（含某小区41）实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、产权分割等相关手续，暂停办理期限为1年。

　　【争议焦点】

　　本案的争议焦点为：登记机构作出《不动产登记不予受理告知书》的行政行为依据是否充分，程序是否合法，行为是否正确。

　　【处理结果】

　　2021年6月1日，王某方等不服登记机构作出的《告知书》，向无锡市人民政府（以下简称市政府）申请行政复议。8月30日，复议机关作出维持行政行为的决定。

　　2021年9月13号，王某方等向法院提起行政诉讼，要求撤销登记机构作出的《告知书》和市政府作出的《行政复议书》。一审法院于2022年3月审结此案，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定驳回了原告方的诉讼请求。

　　王某方等人向中级法院提起上诉。中级人民法院于2022年7月审理完毕，作出驳回上诉、维持原判的决定。

　　【案例评析】

　　（一）登记机构作出的不予受理行为依据是否充分，程序是否合法。

　　1、申请人是否完整地提交了申请资料

　　不动产登记操作规范（试行）》第9.2.3规定。申请房屋所有权变更登记，提交的材料包括：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书；4、国有建设用地使用权及房屋所有权变更材料，包括……（5）同一权利人分割或者合并不动产的，应当按照有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；……9.3.3规定，4.国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：……（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应当提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。涉案房屋某小区41号作为国有土地上的自建房，如果宗地和房屋具有明显墙体、具备分割独立条件，在土地部门权籍调查通过、专业测绘机构不动产测绘完成，权属清晰、要件齐全的情况下，可以凭借相关部门同意分割的批准文件、权籍调查成果、七人签订的分割协议书，以及公安局出具的同意增设门牌号证明，在全体申请人到场的情况下申请登记。

　　本案中王某方等四人就某小区41号不动产申请进行分割，而某小区41号的产权人共七人，故应当由全体产权人共同向登记机构申请不动产分割并提供有效身份证明。其次，原告提供的申请报告仅有四名产权人签署，形式不完善，应当提交由全体产权人共同签署的分割协议书，故申请人申请时并未提交完整的申请资料。

　　2、登记机构是否当场一次性告知相关补正材料

　　本案中，申请人提出申请后，由于当事人提交的申请材料不符合受理条件，依据《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（3）项规定，当场出具了不予受理告知书，并依次一次性告知了需要补正的材料，认定事实清楚，程序合法。

　　（二）不动产分割时相关部门出具的同意分割合并的批准文件是否是登记的必收件

　　根据不动产分割行为，需要由人民政府有关部门出具相关同意的证明材料，避免因当事人自行申请造成的不符合规划，不符合消防等相关部门规定的问题，因此，《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.3条明确了不动产分割导致权属发生转移的，提交有权部门同意实体分割的批准文件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条也规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”因此涉及宗地分割、房屋实体分割的应提交自然资源规划部门和住建部门出具的同意分割的批准文件，严禁以登记代替行政审批的问题，充分体现了依法登记的原则。

　　（三）列入征收范围的不动产如何办理相关登记

　　本案中还出现了特殊情况，某小区41号房屋被人民政府房屋征收办公室列入暂停办理征收范围。要求暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、产权分割等相关手续，暂停办理期限为1年。在此文件的限制下，涉案房屋即使是在手续齐全的情况下也无法办理相关业务。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第二款，暂停办理最长不得超过一年，一年届满则函告失败，如果期限届满仍未作出征收决定，则不动产登记部门可以为当事人办理各种登记手续。

　　【典型意义】

　　（一）不予受理属于行政行为，若履行不当，可能损害权利人的合法权益，引发行政诉讼，影响政府形象，因此在登记机构需妥善作出不予受理的行为，以提高登记行为的合法性和准确性。包括在出具书面告知书的时效性方面，应严格按照规定当场书面告知申请人，不得延后；在出具的告知书中需履行一次性告知义务；告知书的出具主体为登记机构，告知书应加盖登记机构公章或登记专用章，而不是具体经办机构的公章等。

　　（二）严禁以登记代替审批。在以往登记内涵不明确时，的确存在通过不动产登记对已有不动产进行分割、合并，以登记代替行政审批的问题，但在相关法律法规明确了不动产进行分割合并时需要提交相关部门同意分割合并的批准文件时，登记机构不能擅自扩大登记权限，应依据权属来源证明材料依法登记，在自然资源部印发的《关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》中明确，严禁违法违规办理登记，特别是涉及不动产用途变化、分割或者合并等情形，必须依据相关批准文件办理，不得以不动产登记代替审批意见。