【案情简介】

　　2018年9月27日，唐某、季某与某时代置业有限公司（以下简称“时代公司”）签订商品房买卖合同，约定唐某、季某购买人民东路339号1712室房屋，房屋性质为商业，合同内容附件包含《业主临时规约》以及唐某、季某出具《承诺书》，其中，《业主临时规约》中第四条（维修资金的筹建和使用）规定：“业主应当按照下列规定筹建和使用维修资金（一）按照规定和本规约约定缴纳专项维修资金；……”第五条（物业维修和更新的实施）规定：“各业主同意，物业维修及更新由物业管理企业按规定组织实施，费用按维修资金规定列支”，《承诺书》内容为：“本人已详细阅读并理解建设单位某时代置业公司制定的《业主临时规约》，同意遵守规约内的一切条款。如有违，愿承担相应违约责任。”商品房买卖合同原件文本在骑缝处加盖有某时代置业公司的公章，唐某、季某的签名以及手印。

　　2018年8月27日，唐某、季某支付维修资金5996.7元，由时代公司出具收据。

　　2020年5月，唐某、季某认为因时代公司始终未将专项维修资金缴纳至物管部门，遂起诉要求法院依法判令时代公司向其退还住房专项维修资金5996.7元及相应利息损失（从2018年8月28日按中国人民银行基准利率利息表年息4.75%计算至支付日止）。

　　【调查与处理】

　　唐某、季某与某时代置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，唐某、季某向法院提起诉讼。2020年7月20日，法院作出一审判决，判决时代公司于本判决生效后十日内返还唐某、季某住房专项维修基金5996.7元及利息（自2018年8月28日起至实际给付之日止，以5996.7元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。

　　后时代公司不服，依法向无锡市中级人民法院提出上诉。2020年12月30日，无锡市中级人民法院经审理判决撤销无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初2957号民事判决，驳回唐某、季某的诉讼请求。

　　【法律分析】

　　1、专项维修资金是物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金，对于物业保修期满后物业的正常使用、业主合法权益的保障发挥着重要作用。目前关于专项维修资金收取与管理使用的法律法规仅有《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》，但均未涉及单独非住宅的专项维修资金事宜。《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》也仅简单规定“本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存维修资金，其维修资金的管理参照本办法有关规定执行”，由于没有明确的法律法规的指引，无锡市物业管理中心对于商业用房专项维修资金的收缴与管理也是十分慎重，要求必须整个商业项目收齐全部专项维修资金后，方可统一缴纳至物管中心专用账户，然而商业项目的销售与住宅存在区别，由于各建设单位商业销售计划的不同，或部分出租部分销售、或部分先出租后销售等等，这也导致收齐全部专项维修资金在实际操作中十分困难，商业用房专项维修资金的收缴及管理始终处于法律空白。

　　本案中，唐某、季某签字确认的《业主临时规约》、《承诺书》均约定业主应当缴纳专项维修资金，唐某、季某也按约缴纳了相应的专项维修资金，案涉双方已对收取专项维修资金做出了明确约定而且已实际履行。

　　2、根据原《物权法》第七十九条（《中华人民共和国民法典》第二百八十一条）的规定，建筑物及其附属设施的维修基金属于业主共有。对于共同共有的财产，只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割的时候方可以请求分割。因案涉房屋并未灭失，共有基础并未丧失，故本案的争议焦点即共同共有人对共有物进行分割是否有重大理由。因为商业用房缴纳维修基金非法定强制义务，系当事人的约定义务，所以重大理由必须考虑两个因素，首先，不能实现约定的目的；其次，多数人不愿意为实现约定的目的而采取相应行为。

　　首先，关于不能实现约定的目的。本案之所以引起诉讼，一是业主已经缴纳的专项维修资金存放在开发公司的账户上，且尚有部分业主未按约缴纳维修资金；二是根据行政管理措施要求，非住宅的维修资金如果要开设专项账户，必须参照住宅维修资金规定一次性全面交清才可以开设。从本案现有情况看，上述引起诉讼的原因并不是不能通过一定的积极行为加以解决的。业主可以通过以下途径实现约定目的。第一，案涉小区业主按规约缴纳维修资金的行为系共同合同行为，一旦签订，应当共同遵守，一方未遵守的，其他方有权要求其承担交付义务，从而实现全部缴纳的目的；第二，即便没有全部缴纳，业主也可以通过共同协商成立业主委员会，把维修资金的账户开设在业委会名下，实现共有财产共同管理的目的。鉴于以上路径的存在，而业主并没有采取相应的行为实现共有约定的目的，本案尚不足以认定为有重大理由。

　　其次，关于多数人不愿意为实现合同目的而采取相应行为。商业用房缴纳专项维修资金不是法定义务，属约定义务，系业主的自治性规范。根据《物权法》第七十六条（《中华人民共和国民法典》第二百七十八条）的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共同决定的重大事项，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，案涉小区如果有多数人不愿意为实现合同目的而行为，可以参照相关规定，基于业主的真实意愿行使表决权，从而达到分割共有财产的目的。

　　【典型意义】

　　随着商业楼盘的增多，公寓模式的发展，商业用房专项维修资金的缴纳与管理已逐步成为热门问题。就商业用房专项维修资金的收取、管理使用而言，我国并未有相应的法律法规进行规定，在物管部门管理实践中，对于商业用房专项维修资金的管理接触的也较少，在司法实践中，类似的判例很少。本案二审法院的判决为当前混乱的商业用房专项维修资金管理指明了合法的处理途径，对保障业主与建设单位权益具有重要意义。

　　本案中时代公司代为收取业主的专项维修资金并自行留存的操作方式是目前实践中最常见的建设单位处理商业用房专项维修资金的方式。不可否认，这一操作模式风险与必要性共存。建设单位并非专门管理部门，对于相关款项的管理存在一定的不规范，甚至会因为没有设立专门账户，造成财产的混同或者侵吞业主共有的专项维修资金。但建设单位代管专项维修资金的益处也十分明显，一旦后期共用部位、共用设施设备进行大中修或更新改造，单独的业主是无法申请启动使用专项维修资金的，也难以具备号召全体业主缴纳专项维修资金。另外，本案表面是业主与建设单位专项维修资金返还事宜的纠纷，但实质系业主与建设单位日积月累矛盾的宣泄，因此，建设单位与业主一旦因专项维修资金事宜产生纠纷，将天然选择有利于自己的说理，致使僵持不下、难以调解。

　　在双方冲突激烈的情况下，本案的审理与裁判，一方面充分体现了人民法院定纷止争的重要司法功能，二审法院对案件事实进行了全面的审查，并与物管部门进行充分沟通、交流，通过充分的说理平息双方矛盾；另一方面，本案为以后类似案件的审理与裁判提供了基准和思路，也为类似矛盾解决提供了多种解决思路：（1）监督、要求未缴纳专项维修资金业主承担交付义务，从而实现全部缴纳的目的；（2）业主共同协商成立业主委员会，把维修资金的账户开设在业委会名下，实现共有财产共同管理的目的；（3）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定是否返还专项维修资金。最后，本案对未来商业用房专项维修资金收缴与管理制度完善具有重要的指导和现实意义。