【案情简介】

　　   2010年，家住无锡市锡山区**街道的王某生因家中老宅拆迁在某小区安置了三套拆迁安置房。拿房后几个月，王某生就与案外人孟某娟签订房屋买卖合同，约定王某生将某小区602室房屋卖给了孟某娟，总房款为23万元。协议签订后，孟某娟一次性付完房款23万元，王某生将该房屋及车库交付孟某娟居住、使用。2016年3月，孟某娟与薛某玮签订房屋转让协议，约定孟某娟将上述房屋出卖给薛某玮，房款为332000元。合同签订后，薛某玮付清了房款，孟某娟交付了房屋。为了方便房屋的过户，2016年6月5日，薛某玮经孟某娟介绍与王某生签订房屋购买协议，约定王某生将某小区602室房屋出卖给薛某玮，房价款为332000元。此后，薛某玮多次要求王某生过户，但王某生不予配合。薛某玮则将王某生诉至法院，要求王某生配合过户。

　　【调查与处理】

　　因王某生暂无房产证、土地证，在签订房屋购买合同后一时无法办理过户领证手续，为确保薛某玮的权益，约定交房协议成立后，王某生承诺房产及土地归薛某玮所有。该房屋转让协议尾部另注明房款于2016年6月5日全部付清。2016年下半年，该房屋满足过户条件，但王某生此时拒不配合过户，薛某玮将王某生诉至法院，经无锡市锡山区人民法院判决：驳回薛某玮的诉讼请求。

　　【法律分析】

　　所谓房屋连环买卖是指在买受人还未完成房屋产权变更登记前又将房屋出卖给次买受人的行为。本案所涉及的问题是最后一手买受人依据其与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同要求原房屋所有权人办理过户的诉讼请求能否得到法院支持。因最后一手买受人与原房屋所有权人签订的合同中明确约定了过户义务，故从房屋买卖合同本身看最后一手买受人的诉讼请求似乎应当得到法院支持，但司法实践中，合同效力问题是法院应当主动审核的问题之一。最后一手买受人的起诉能够胜诉的前提是其与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同合法有效。

　　关于合同效力问题，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”。恶意串通导致合同无效的构成要件有二，一是存在恶意串通的情形；二是损害国家利益。关于构成要件一，本案中，某小区602室房屋在2010年4月13日由原房屋所有权人王某生出卖给了孟某娟，后该房屋在2016年3月由孟某娟出卖给了薛某玮，薛某玮向孟某娟支付了全部购房款。虽薛某玮与王某生签订了房屋买卖合同，但实际上双方并无买卖案涉房屋的合意，也无向王某生交付购房款的事实。其二人签订房屋买卖合同仅为了过户，故应当认定为恶意串通。关于构成要件二，如前所述，案涉房屋事实上发生了两次买卖行为。而根据2020年8月1日施行的《中华人民共和国契税法》以及在此之前施行的《中华人民共和国契税暂行条例》之规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”案涉房屋发生了两次转移，应当缴纳两次契税即孟某娟、薛某玮应当在过户时分别缴纳契税。现薛某玮与王某生签订房屋买卖合同要求王某生直接向其过户实际上将导致国家契税收入受损，即损害了国家利益。综上，本院认定薛某玮与王某生签订的房屋买卖合同无效，驳回了薛某玮的诉讼请求。

　　【典型意义】

　　经济快速发展，房屋的买卖在现如今也越来越频繁。由于房价⼀直居高不下，直接从开发商手中购买商品房的仍然不多，大部分人采取通过从原房主手中购买二手房屋的方式实现自己安家的需求。但在二手房买卖过程中，很容易出现房屋连环买卖的尴尬情况，即原房主A持有房屋的合法权属证明，其将房屋出卖给二房主B时由于种种原因并未进行房屋权属的变更登记，当⼆房主B将房屋出卖给最终买受人C时，C直接要求A协助办理房屋过户登记手续。但这时可能由于房价大涨或大跌，导致A、B、C之间不能通过协商解决问题，最终产生过户纠纷，因恶意串通，导致损害国家利益的合同无效。本案中，王某生将涉案房屋出卖给孟某娟，后孟某娟又将该房屋出卖给薛某玮，该房屋实际上经过了两次买卖，依法应当缴纳两次税费。现薛某玮为了房屋过户之需与王某生签订房屋买卖合同，约定由王某生直接将房屋过户给薛某玮，该行为损害了国家利益，应属无效，故现薛某玮诉至法院要求王某生配合过户并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。