一、案例基本信息采集

　　案例类型 ：以案释法

　　案例报送单位 ：无锡市自然资源和规划局

　　供稿 ：政策法规处 王蔷

　　审稿 ：政策法规处 张铸梁

　　检索主题词 ：以案释法；案例；不动产登记；撤销；行政诉讼

　　二、案例正文采集

　　案例标题 ： 安某等不服无锡市自然资源和规划局撤销登记行为行政诉讼案例评析

　　【案情简介】

　　2019年7月，案外人安某平至 无锡市自然资源和规划局 登记部门（下称登记机构） 反映某家庄12号房屋所有权登记在安某元名下有误，安某平提供了本人的身份证、户籍信息证明及情况说明、建设用地使用证（两张复印件）、建房用地申请书、安某元与安某平的买卖协议等材料，证明该房并非安某元所建，而是安某平建造，后2001年卖给安某元，故安某元以自建方式办理房产证存在错误，认为安某元通过欺骗、伪造等手段获得房产证，要求撤销。

　　登记机构工作人员在2019年8月至12月期间进行调查询问，向当事人询问及至当地村委、街道调查并制作笔录，查明安某平和安某元（2011年亡）系同村村民，某家庄12号宅基地房屋是由安某平申请建造。2001年10月安某平与安某元签订了买卖合同，将房屋卖给安某元。

　　鉴于已查明的事实，可以确定不动产登记确有错误，登记机构于2020年5月13日登记机构分别向原告 安某等（安某元的配偶及子女） 发出《撤销登记告知书》，告知安某元申请办理涉案房屋初始登记与事实情况不符，根据《无锡市不动产登记条例》第五十四条规定，将依法撤销房屋登记。2020 年6月18日，登记机构收到原告提出关于对《撤销登记告知书》的异议申辩书。2020年7月8日，针对原告提出的异议申辩复函，出具《告知书》。由于撤销登记对相对人权利影响重大，同时告知原告享有听证的权利。2020 年7月22日，登记机构在房屋所在地和双桥村委及登记机构门户网站进行了拟撤销房屋登记的公告。2020年7月27日再次收到原告提出《对撤销登记行政行为异议书》的异议申辩。

　　为慎重起见，登记机构于2020年8月7日举行听证会。原告委托代理人参加听证会。2020年9月3日，登记机构根据上述情况和相关法律依据撤销涉案房屋登记并公告作废房产证。2020年9月7日，再次发《告知书》告知当事人房屋登记已撤销的结果。 原告收到后 提起行政诉讼 。

　　【调查与处理】

　　2020年12月，原告安某等向法院提起行政诉讼，要求撤销登记机构作出的撤销登记行政行为。一审法院于2021年6月审结此案，认为 “ 根据《江苏省不动产登记条例》第三十二条之规定，撤销《房屋所有权证》必须以当事人申请更正登记或者房屋登记机构依职权进行更正不能纠正时才可适用。本案中，被告市自然资源和规划局未就通过更正登记不能提供充分事实依据证明，故本院认为被告 ……依职权撤销《房屋所有权证》的行政行为主要证据不足，应予以撤销。 ”

　　后安某平提起上诉，二审法院认为， “ 综上，上诉人安某平作为原审第三人，对原审判决并不具备上诉权，而原审被告市自然资源规划局又未提起上诉。故本院对本案行政诉讼行为不再进行实体审查。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法的解释》第三十条第二款、第一百零一条第一款第十五项的规定，裁定如下：驳回安某平的上诉。 ……”

　　【法律分析】

　　（一）本案是适用《无锡市不动产登记条例》还是《江苏省不动产登记条例》？

　　本案中登记机构的具体行政行为 是撤销涉案房屋初始 登记， 时间是2020年9月3日。 登记机构办理撤销登记的法律依据是《无锡市不动产登记条例》（2018）第五十四条： “ 有下列情形之一的，登记机构应当撤销不动产登记，但影响不动产上已设定的其他权利或者权利已由善意第三人取得的除外：（一）司法机关、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文书证明当事人获取不动产登记无合法依据的；（二）因登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；（三）法律、法规规定的其他情形。 ” 而同时期的 《江苏省不动产登记条例》（2019）第三十二条： “ 不动产登记确有错误，且通过更正登记不能纠正的，不动产登记机构应当撤销不动产登记行为，但不动产权利已由善意第三人取得或者撤销将给公共利益造成重大损害的除外。 ” 两部同属于地方性法规，并且，《江苏省条例》于2019年5月1日生效，《无锡市条例》于2018年8月1日生效，登记机构启动撤销程序时，两部《条例》都已经生效。对此，一审法院采纳了《江苏省条例》的规定，认为应在通过更正登记不能纠正时才可适用撤销登记，登记机构在未通过更正登记而直接采取撤销登记的行为依据不足。

　　（二） 本案的撤销登记的程序合法性问题

　　房屋（不动产）登记以申请为原则，申请人应当保证其申请材料真实合法有效。安某元申请案涉房屋登记时，以自建房屋申请房屋登记，并提供了相应证明材料。而实际情况 与此完全不符，该房非安某元所建，而是安某平建造，并于2001年卖给安某元。故根据《无锡市不动产登记条例》第十四条、第五十四条的规定依法撤销涉案房屋登记。

　　登记机构在撤销登记程序过程中，履行了发函告知原告、对异议予以回复、公告、组织听证等程序，充分保障了各方合法权益。其中举行听证并不是撤销登记的必须程序，但鉴于撤销房产证对相对人权利影响重大，因此，赋予当事人举行听证的权利。

　　【典型意义】

　　本案真实的矛盾是拆迁利益分配产生的矛盾，撤销房产证只是 其实现目的的 手段或者工具。在今后遇到类似问题，登记部门可以按如下思路处理：

　　1 、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定： “ 当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议 ……” 如果安某平对该房屋买卖基础关系有异议，其亦应当通过民事诉讼解决，直接通过行政 诉讼 并不能解决双方之间的争议。

　　2 、经了解，在司法审判中，对于使用他人宅基地的相应拆迁补偿，双方有约定从约定，没有约定，可判令实际使用人给与适当补偿。因此，如果举报人只是为了拆迁利益，引导去法院解决拆迁利益分配的问题。

　　3 、 构建部门间大数据共享框架，强化信息平台安全机制建设。不动产登记信息平台积极与相关部门沟通，制定数据共享机制。不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。这样，通过共享服务验证信息，通过数据防篡改、大数据共享辅助决策等多种方式，提高审查效率的同时最大程度减少虚假申请，规避法律风险。

　　4 、强调程序正当。 对登记部门来说，在合法依规收取登记材料的同时，要注意程序正当合法。程序正当，有利于加强权利的保护 。本案中，现行法律对于撤销登记行为相关程序规定没有举行听证的具体要求，由于撤销房产证对相对人权利影响重大，因此，赋予当事人举行听证的权利，体现登记部门对程序正义的坚守。