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《无锡市不动产登记条例修正案(送审稿)》征求意见公告

时间:2020-05-12 15:05      浏览次数:       来源:       字号:[ ]

为了规范不动产登记行为,方便申请登记,保护权利人合法权益,市政府正在审查《无锡市不动产登记条例修正案(送审稿)》,相关修改意见可以通过以下方式于6月14日前反馈。

 

联系人:卢小昌             联系电话:81825282

传   真:81825274         E-mail:xzfgc8@163.com

附件:

1. 无锡市不动产登记条例修正案(送审稿)

2.关于《无锡市不动产登记条例修正案(送审稿)》的说明

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

无锡市不动产登记条例修正案

(送审稿)

 

一、删去第九条第三款第四项。

二、将第十一条第二款中的“不动产登记机构”修改为“登记机构”。

三、在第十四条第一款项首后增加“但涉及国家秘密的除外”,删去第七项中的“撤销”。

将第二款修改为:“前款规定事项公告期限不少于十五个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的,登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。”

四、将第十六条修改为:“登记机构应当根据不动产登记簿,核发纸质或者电子介质的不动产权属证书或者登记证明。

“登记机构核发的电子不动产权属证书或者登记证明与纸质不动产权属证书或者登记证明具有同等法律效力。”

五、将第十七条修改为:“登记机构应当自受理登记申请之日起五个工作日内办结不动产登记手续,其中查封登记、异议登记即时办结。

“政府组织开展的农村不动产登记和非公证的继承、受遗赠等复杂的不动产登记以及大宗批量不动产登记三十个工作日内办结。”

六、删去第二十九条中的“首次”。

七、将第四十条第一款修改为:“以下列财产抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:

 “(一)建设用地使用权;

 “(二)建筑物、构筑物和森林、林木等土地附着物;

 “(三)正在建造的房屋等建筑物、构筑物;

 “(四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

“(五)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。”

八、删去第四十八条、第四十九条。

九、将第五十条改为第四十八条,修改为:“已经办理预购商品房抵押权预告登记的,办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记后,当事人应当申请抵押权预告登记转抵押权登记。”

十、将第五十一条改为第四十九条,第一款修改为:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载确有错误的,登记机构应当予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”

十一、将第五十二条改为第五十条,其中的“但涉及权利归属且在错误登记之后已经办理了转移登记、抵押权登记、预告登记和查封登记等的除外”修改为:“但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”。

十二、删去第五十四条。

十三、将第六十四条改为第六十一条,删去第二款中的:“森林和林木所有权”。

十四、将第七十条改为第六十七条,项首中的“损失”修改为“损害”。

删去第三项、第四项。

十五、增加一条,作为第六十八条:“伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,依法没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

此外,对本条例有关条款顺序作相应调整,根据机构改革变化对有关部门的表述作相应修改。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

无锡市不动产登记条例(修正送审稿)

                                                                                                                                          

第一章  总则

 

第一条  为了规范不动产登记行为,方便申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《不动产登记暂行条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条  本市行政区域内的不动产登记,适用本条例。

下列不动产权利,依照法律、法规和本条例的规定办理登记:

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)地役权;

(八)抵押权;

(九)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第三条  市、县级市人民政府应当加强对不动产登记工作的领导,研究、协调不动产登记工作中的重大事项,保障不动产登记工作经费投入,推动不动产登记工作依法高效开展。

第四条  市、县级市自然资源规划部门是本行政区域的不动产登记机构(以下简称登记机构)。市自然资源规划部门负责市辖区不动产登记工作;县级市自然资源规划部门负责本行政区域内的不动产登记工作,并接受市自然资源规划部门的指导、监督。

市、县级市不动产登记中心具体负责不动产登记日常工作。

承担住房城乡建设、农业农村、税务等行政管理职能的部门应当按照各自职责,共同做好不动产登记相关工作。

第五条  市自然资源规划部门应当设立全市统一的不动产登记簿和不动产登记信息系统,制定统一的不动产登记规范。

 

第二章  一般规定

 

第六条  不动产应当以不动产单元为基本单位进行编码、登记。

不动产单元一经确定,不得随意调整;确需分割、合并或者调整边界的,应当符合法律、法规规定和不动产登记规范要求。

第七条  当事人或者其代理人可以到登记机构各服务场所或者通过网络申请不动产登记,但法律、法规另有规定的除外。

申请人应当按照法律、法规和不动产登记规范的规定提交申请材料,并对材料的真实性负责。

第八条  登记机构应当根据法律、法规和不动产登记规范的规定,在其门户网站、服务场所公示不动产登记需提交的申请材料目录以及通过信息共享可以获取的材料目录。

登记机构通过信息共享可以获取的材料,不得要求申请人重复提供。

第九条  共有不动产应当由共有人共同申请登记。

按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额,应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的,还应当提交其他共有人同意的书面材料。

有下列情形之一的,可以由部分共有人申请:

(一)处分按份共有的不动产,可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请,但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外;

(二)共有不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的,可以由姓名、名称发生变化的权利人申请;

(三)共有不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的,可以由共有人中的一人或者多人申请。

第十条  有以下情形之一的,申请人可以一并申请登记:

(一)预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记;

(二)预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记;

(三)不动产转移登记与抵押权登记;

(四)不动产变更登记导致抵押权变更的,不动产变更登记与抵押权变更登记;

(五)不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的,不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记;

(六)不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的变更登记与其他登记;

(七)继承人将自己的不动产份额转让给其他继承人,涉及的继承转移登记与其他转移登记;

(八)法律、法规规定可以一并申请登记的其他情形。

第十一条  申请登记时,登记机构尚未有权籍调查成果或者已有的权籍调查成果发生变化的,申请人应当委托有资质的专业技术单位出具权籍调查成果。

登记机构应当对权籍调查成果进行确认,实时更新权籍调查数据库,确保不动产权籍调查数据的现势、有效、安全。

第十二条  因法律关系复杂,难以确定权利人的,登记机构可以委托专业机构核查。具体办法由市、县级市自然资源规划部门制定,报本级人民政府批准后实施。

第十三条  登记机构受理不动产登记申请后,应当按照法律、法规的规定进行查验。需要实地查看的,登记机构应当按照法律、法规的有关规定进行实地查看。

查验通过的,应当及时记载于不动产登记簿;查验不通过的,应当不予登记并书面告知理由。

第十四条  有下列情形之一的,登记机构应当在将登记事项记载于不动产登记簿前,在登记机构门户网站以及不动产所在地进行公告,但涉及国家秘密的除外:

(一)因继承、受遗赠申请不动产登记未提交生效法律文书或者公证书的;

(二)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前,在合法取得的国有土地上建造房屋等建筑物、构筑物,无建设工程规划证明,当事人凭不动产权属来源证明申请不动产登记的;

(三)建筑区划内建造的汽车库(位)申请首次登记的;

(四)集体土地所有权登记;

(五)宅基地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权,集体建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权的首次登记;

(六)土地承包经营权首次登记;

(七)依职权更正、注销登记;

(八)法律、法规规定的其他情形。

前款规定事项公告期限不少于十五个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的,登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

第十五条  一并申请登记产生多个不同权利的,应当在不动产登记簿上分别记载。

一并申请登记产生一个权利的,应当在不动产登记簿上记载不动产权利变动情况。

第十六条  登记机构应当根据不动产登记簿,核发纸质或者电子介质的不动产权属证书或者登记证明。

登记机构核发的电子不动产权属证书或者登记证明与纸质不动产权属证书或者登记证明具有同等法律效力。

第十七条  登记机构应当自受理登记申请之日起五个工作日内办结不动产登记手续,其中查封登记、异议登记即时办结。 

政府组织开展的农村不动产登记和非公证的继承、受遗赠等复杂的不动产登记以及大宗批量不动产登记三十个工作日内办结。


第三章  不动产权利登记

 

第一节  国有建设用地使用权和

房屋等建筑物、构筑物所有权登记

 

第十八条  依法取得国有建设用地使用权,可以申请国有建设用地使用权登记。

第十九条  依法利用国有建设用地建造房屋等建筑物、构筑物,可以申请国有建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权登记。

第二十条  申请国有建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,单体建筑面积超过应当竣工验收规定面积的,应当提交房屋等建筑物、构筑物竣工验收备案材料;建筑面积小于应当竣工验收规定面积或者工程造价小于规定金额的单体建筑,可以提交建筑单位与施工单位的房屋完工报告。

第二十一条  经营性房地产开发项目申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的,用地条件应当通过自然资源规划部门复核验收。

第二十二条  建筑区划内的房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记完成后,登记机构应当将登记结果在其门户网站予以公示。

第二十三条  单建地下空间建设项目,可以单独办理建设用地使用权和房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

和地面建筑一并建设的结建地下空间建设项目,可以与其地上部分一并办理建设用地使用权和房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

第二十四条  地下空间建设用地使用权的界址范围,按照土地审批文件中载明的范围确定。

地下空间房屋等建筑物、构筑物的界址范围,按照竣工规划验收文件载明的房屋等建筑物、构筑物外围所及的范围确定。

第二十五条  地下空间建设用地使用权和房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产登记,应当在登记簿中注明“地下”字样。

第二十六条  建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设的汽车库(位),依法属于全体业主共有的,登记为全体业主共有。

全体业主共有以外的其他汽车库(位),除法律另有规定外,可以登记为建设单位所有。

第二十七条  申请建筑区划内汽车库(位)转移登记的,登记机构应当在不动产登记簿的汽车库(位)和相对应房屋等建筑物、构筑物的登记页上分别记载,并在相应不动产权属证书上注记。

第二十八条  房屋等建筑物、构筑物所有权与其占用范围内的国有土地使用权权利主体不一致的,再次转移不动产申请登记时,应当保持权利主体一致。

 

第二节  集体土地所有权和集体建设用地使用权

及房屋等建筑物、构筑物所有权登记

 

第二十九条  集体土地所有权由所属集体经济组织申请登记;没有集体经济组织的,按照下列规定申请和登记:

(一)土地属于镇(街道)农民集体所有的,由镇人民政府(街道办事处)代为申请,所有权主体登记为镇(街道)农民集体;

(二)土地属于村(社区)农民集体所有的,由村(居)民委员会代为申请,所有权主体登记为村(社区)农民集体;

(三)土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村民小组代为申请,所有权主体登记为村民小组农民集体。

第三十条  依法取得集体建设用地使用权,可以申请集体建设用地使用权登记。

第三十一条  依法使用集体建设用地建设房屋等建筑物、构筑物,可以申请集体建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权登记。

第三十二条  申请集体建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,单体建筑面积超过应当竣工验收规定面积的,应当提交房屋等建筑物、构筑物竣工验收备案材料;建筑面积小于应当竣工验收规定面积或者工程造价小于规定金额的单体建筑,可以提交建筑单位与施工单位的房屋完工报告。

 

第三节  宅基地使用权和房屋等建筑物、构筑物所有权登记

 

第三十三条  依法利用宅基地建造房屋等建筑物、构筑物的,可以申请宅基地使用权和房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

第三十四条  因依法继承、分家析产、集体经济组织回购、集体经济组织成员之间买卖互换等情形导致宅基地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权发生转移,可以申请宅基地使用权和房屋等建筑物、构筑物所有权转移登记。

第三十五条  因土地灭失、权利人放弃不动产权利、土地被国家依法征收或者被集体经济组织依法收回等情形致使不动产权利消灭的,当事人可以申请注销登记。

 

第四节  土地承包经营权登记

 

第三十六条  依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业等生产活动的,可以申请土地承包经营权的首次登记。

第三十七条  以家庭承包方式取得的土地承包经营权,由发包方申请土地承包经营权首次登记。

以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权,由承包方申请土地承包经营权首次登记。

 

第五节  地役权登记

 

第三十八条  按照约定设定地役权,当事人可以申请地役权首次登记。

第三十九条  已经登记的地役权发生转移、变更或者消灭的,当事人可以申请地役权转移、变更或注销登记。

 

第六节  抵押权登记

 

第四十条  以下列财产抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:

(一)建设用地使用权;

(二)建筑物、构筑物和森林、林木等土地附着物;

(三)正在建造的房屋等建筑物、构筑物;

    (四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(五)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

申请建设用地使用权抵押登记的,该土地上的房屋等建筑物、构筑物应当一并抵押登记;以房屋等建筑物、构筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押登记。

第四十一条  依法以不动产设定抵押的,当事人应当共同申请抵押权登记。

第四十二条  以在建房屋等建筑物、构筑物申请抵押登记的,申请人应当提交建设用地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记时,当事人应当同时申请在建房屋等建筑物、构筑物及其土地的抵押权登记转为房屋等建筑物、构筑物及其土地的抵押权登记。

第四十三条  有下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、抵押权变更等必要材料,申请抵押权变更登记:

(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;

(二)被担保的主债权数额变更的;

(三)债务履行期限变更的;

(四)抵押权顺位变更的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

上述抵押权的变更对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人书面同意的材料。

第四十四条  有下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料,申请最高额抵押权变更登记:

(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;

(二)债权范围变更的;

(三)最高债权额变更的;

(四)债权确定的期间变更的;

(五)抵押权顺位变更的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

上述抵押权的变更对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人书面同意的材料。

第四十五条  因主债权转让导致抵押权转让的,当事人可以申请抵押权转移登记。

第四十六条  因主债权消灭、抵押权人放弃抵押权、抵押权已经实现等情形致使抵押权消灭的,抵押权人可以申请抵押权注销登记。

 

第四章  其他登记

 

第一节  预告登记

 

第四十七条  有下列情形之一的,当事人可以申请不动产预告登记:

(一)商品房等不动产预售的;

(二)不动产买卖、抵押的;

(三)以预购商品房等设定抵押权的;

(四)在建房屋等建筑物、构筑物及其土地发生转让的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

第四十八条  已经办理预购商品房抵押权预告登记的,办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记后,当事人应当申请抵押权预告登记转抵押权登记。

 

第二节  更正登记

 

第四十九条  权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载确有错误的,登记机构应当予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

不动产登记簿记载无误的,登记机构不予更正,但应当书面通知申请人。

第五十条  登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误,应当通知当事人在三十个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的,登记机构应当在公告十五个工作日后,依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

第五十一条  更正登记期间,权利人处分其不动产申请登记的,登记机构应当暂缓办理。

 

第三节  异议登记

 

第五十二条  利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

登记机构受理异议登记申请的,应当将异议事项记载于不动产登记簿。

异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人处分权利申请登记的,登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

第五十三条  异议申请人自异议登记之日起十五日内,未

向人民法院提起诉讼的,异议登记失效;已经提起诉讼的,应当在三日内告知登记机构。

异议登记受理后,异议申请人可以申请注销异议登记;不动产权利人可以持人民法院生效的法律文书申请注销异议登记。

异议登记失效或者申请注销异议登记后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的,登记机构不予受理。

 

第四节  查封登记

 

第五十四条  监察委员会、人民法院、人民检察院等有权机关对不动产依法实施查封等措施的,应当依照生效法律文书要求办理查封登记。

第五十五条  登记机构收到查封通知后,应当即时将查封登记事项记载于不动产登记簿。

查封内容与不动产登记簿记载不一致的,登记机构应当告知监察委员会、人民法院、人民检察院等有权机关。

第五十六条  登记机构应当根据法律文书的内容或者法律规定,确定查封登记的有效期限并记载于不动产登记簿。

监察委员会、人民法院、人民检察院等有权机关解除查封的,登记机构应当注销查封登记。

不动产查封期限届满,监察委员会、人民法院、人民检察院等有权机关未续封的,查封登记失效。

 

第五章  不动产登记资料管理和利用

 

第五十七条  不动产登记资料包括:

(一)不动产登记簿等不动产登记结果;

(二)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、权籍调查成果等材料以及登记机构审核材料。

不动产登记资料由登记机构管理。登记机构应当建立不动产登记资料管理、安全保密、利用制度。

第五十八条  不动产登记簿采用电子介质,由登记机构永久保存,并定期异地备份。

不动产登记资料按照档案管理相关规定进行归档管理。

第五十九条  不动产登记纸质档案的保管期限分为永久和定期,定期保管的在期满后依法予以销毁。

不动产登记电子档案应当在全市登记机构范围内实现互联互通。

第六十条  登记机构应当采取建立专门场所等措施保障不动产登记资料及信息的安全。

任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。

第六十一条  登记机构应当就需要(预)销售的房屋等建筑物、构筑物所对应的不动产登记簿上记载的房屋等建筑物、构筑物的面积、坐落、权利状况等信息实时推送给住房城乡建设部门;住房城乡建设部门应当就(预)销售房屋等建筑物、构筑物的面积、坐落、销售状况等信息实时推送给登记机构。

登记机构应当就登记簿上已经记载的土地承包经营权信息实时推送给农业农村部门;农业农村部门应当就需要登记的土地承包经营权确认信息实时推送给登记机构。

登记机构应当将具备条件的不动产登记有关信息与监察委员会、人民法院、公安、民政、税务等部门进行互通共享。

第六十二条  权利人可以到登记机构服务场所或者通过网络方式进行查询、复制不动产登记资料。

因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产登记簿记载的面积、坐落等信息及权利状况。

查询、复制不动产登记资料的,应当提交查询申请书、当事人身份证明、利害关系证明材料。

第六十三条  律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的,应当提交查询申请书、委托人身份证明、授权委托书、律师执业证书、律师所在单位证明材料。

律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的,应当提交查询申请书、委托人身份证明、律师执业证书、律师所在单位证明材料。

第六十四条  监察委员会、人民法院、人民检察院等有权机关依法查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料的,应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证件等。

第六十五条  有下列情形之一的,登记机构不予查询,但应当书面告知理由:

(一)申请查询的不动产不属于登记机构管辖范围的;

(二)查询人提交的申请材料不符合规定的;

(三)申请查询的主体或者查询事项不符合规定的;

(四)申请查询的目的不合法的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

第六十六条  对符合本条例规定的查询申请,登记机构应当当场提供查询,查询人要求出具查询结果证明的,登记机构应当出具。因特殊情形不能当场提供查询的,应当在五个工作日内提供查询。

 

第六章  法律责任

 

第六十七条  当事人有下列行为之一,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)隐瞒有关情况、提供虚假材料或者冒充他人申请不动产登记;

(二)隐瞒有关情况、提供虚假材料或者冒充他人申请查询、复制登记资料;

(三)违反国家规定,泄露不动产登记资料。

第六十八条  伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,依法没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十九条  登记机构及不动产登记信息共享单位工作人员有下列行为之一的,由其所在单位或者上级行政主管部门依法给予行政处分;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违反规定为当事人办理不动产登记;

(二)因故意或者重大过失导致登记错误;

(三)参与、协助、纵容当事人虚假申请;

(四)泄露、篡改不动产登记资料;

(五)利用不动产登记资料进行其他不当活动。

 

第七章  附则

 

第七十条  本条例实施前制作的不动产登记簿、核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效。

第七十一条  本条例自2018年8月1日起施行。《无锡市房屋登记条例》和《无锡市土地登记条例》同时废止。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

关于《无锡市不动产登记条例修正案

(送审稿)》的说明

    根据《无锡市制定地方性法规条例》的有关规定,现对《无锡市不动产登记条例修正案(送审稿)》(以下简称《条例(送审稿)》)作如下说明:

一、修改《条例(送审稿)》的必要性

(一)适应法律法规变化的必然要求。2019年8月26日新修正的《土地管理法》明确了通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。2019年4月26日施行的《国务院关于在线政务服务的若干规定》和2020年1月1日施行的《优化营商环境条例》以及国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》等行政法规和规范性文件的出台对加强部门协作、电子证照的法律效力、压缩不动产登记办理时间等作出了新的规定。2019年5月1日施行的《江苏省不动产登记条例》对登记受理时限、不动产权属证书或登记证明的介质形式等也有了新的规定。

(二)遵循与上位法一致性原则的基本要求。作为地方性法规,其规定内容必须符合上位法精神,可以在上位法框架内结合地方特色将具体内容细化,从而更具可操作性,这是地方立法必须遵循的一致性原则。《条例》在制定时本着便民利民的原则将部分登记类型申请程序予以简化,后经全国人大审查反馈,相关条款与上位法规定不相一致,需要修改完善。

(三)无锡不动产登记特色实践成果固化的现实要求。作为我省乃至全国地级市中的第一部不动产登记法规,《条例》自2018年8月1日施行后,对登记一线具有指导性意义,为无锡市不动产登记事业的发展增加了一层强有力的法治保障,使之在全省、全国保持着一贯的领先地位。近两年,为响应国家“放管服”改革要求,深入推进“互联网+政务服务”,市自然资源和规划局主动提高要求,陆续推出缩短登记受理时限、上线不动产电子证照、实现线上抵押登记等创新举措,需要在地方性法规中对登记实践形成的特色成果予以固化、推广。

鉴于此,需对《条例》中部分内容进行修改完善,使之更加符合国家新时期倡导优化营商环境对不动产登记提出的新要求以及无锡市特色实践现实需要,更具有适时性和科学性。

二、修改《条例(送审稿)》的主要依据和过程

本次《条例》的修改,主要依据了《物权法》、新修正的《土地管理法》等法律以及《不动产登记暂行条例》、《国务院关于在线政务服务的若干规定》、《优化营商环境条例》等行政法规,参考了《江苏省不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》以及天津、广州等地关于不动产登记方面的法规和规范性文件。根据市人大常委会立法工作计划,《条例》被列为2020年度立法计划修改项目。2020年2月,市自然资源和规划局成立了《条例》修改工作领导小组,下设协调组和起草组,组织召集全市不动产登记系统优秀人才开展修改工作。为保证修改工作高标准、高质量地如期完成,起草组加紧搜集、整合涉及不动产登记的各类法律法规、规范性文件等,于3月初形成49篇共445页的修改参考资料汇编,为修改工作奠定了坚实的法制基础。起草组通过召开2次修改工作视频会议,对《条例》进行逐条审查、反复斟酌,力求在上位法规定和地方特色之间谋得平衡,经过4次不断的修改完善,形成了《条例(初稿)》,并在市自然资源和规划系统内部征求意见。3月20日,市人大法工委、环资工委、市司法局、市自然资源和规划局召开了研讨会议,对《条例(初稿)》进行了逐条梳理、论证,对修改工作应把握的基本原则、框架、以及具体条文的表述提出了专业而精准的意见。会后,起草组根据相关意见再次修改,形成了《条例(征求意见稿)》,并向相关市级机关单位和社会大众公开征求意见。结合各界的反馈意见,对《条例(征求意见稿)》作了进一步修改。4月26日,市人大法工委、环资工委、市司法局、市自然资源和规划局再次召开研讨会议,对《条例(征求意见稿)》进行了认真会商和探讨。5月9日,市人大法工委、环资工委、市司法局、市自然资源和规划局召开第三次研讨会议,对即将提交市政府的《条例(送审稿)》进行了再次会商。会后,起草组根据会商意见作了进一步修改,在此基础上,形成了现在的《条例(送审稿)》。

三、需要说明的有关问题

《条例(送审稿)》共七章、七十一条,主要依据全国人大审查的反馈意见,根据与上位法一致性、科学性、法治性、适时性、问题导向性原则,对部分共有人申请登记的适用情形、公告的适用情形及期限、不动产抵押范围、预告登记、更正登记、撤销登记、法律责任等方面进行了修正。同时积极响应国务院“互联网+政务服务”改革的要求,增加电子证照的相关条文,根据国务院办公厅文件精神,进一步压缩登记受理时限,让老百姓感受到更加高效便捷的登记服务。

(一)关于部分共有人申请登记适用情形的调整

本次《条例》修改严格依据上位法,将原来因不影响其他共有人权益而可以适用部分共有人申请登记的兜底条款删去,因能由部分共有人提出登记申请的情形需法定明确,不应该由登记机构自行判断。删去该内容,既是遵循法律规定,也是规范登记行为,防止登记机构自由裁量而影响权利人的隐形利益(第九条)。

(二)关于公告有关事项的调整

为了与上位法保持一致,对不动产登记的公告制度进行了相应的修改,将涉及国家秘密的登记事项作为公告适用的排外情形予以规定,同时删去了撤销登记需要公告的情形,

并且将该条规定的所有事项公告的期限统一明确为不少于十五个工作日,在登记事项记载于登记簿前听取利害关系人或社会公众的意见,最大限度地排除可能不正当的申请事项,公告期满无异议或者异议不成立的,登记机构应当及时将登记事项及时记载于不动产登记簿(第十四条)。

(三)关于电子证照效力的明确

我国实行的是不动产登记发证制度,《不动产登记暂行条例》中规定的不动产权属证书或者登记证明的介质仅有纸质一种。《国务院关于在线政务服务的规定》中明确了电子证照和纸质证照具有同等法律效力,可以作为办理政务服务事项的依据。《条例(送审稿)》中将特定情形可以不发证的规定予以修改,依据行政法规,规定登记机构可以核发纸质或者电子介质的不动产权属证书或者登记证明。在《条例(送审稿)》中对电子证照的效力予以肯定,更有利于不动产电子证照的应用和推广(第十六条)。

(四)关于登记受理时限的调整

为贯彻落实国家优化营商环境的要求,响应省厅“3550”改革的工作部署,依托不动产集成服务优势,《条例(送审稿)》将登记受理时限从十个工作日修改为五个工作日,进一步提升服务效能,为优化营商环境贡献不动产登记力量。同时参照《江苏省不动产登记条例》,增加在30个工作日内办结的几类特殊情形,更加符合实务操作,利于登记机构开展工作(第十七条)。

(五)关于集体土地所有权登记申请主体的规范

《条例(送审稿)》对于集体土地所有权登记申请主体范围进行了合法界定,不再局限于首次登记,而是与《不动产登记暂行条例实施细则》及《江苏省不动产登记条例》保持一致,将适用范围扩大至涉及集体土地所有权的登记。此次的修改将有利于规范集体土地申请登记的行为,进一步保护农民集体的权益(第二十九条)。

(六)关于不动产抵押范围的界定

原《条例》出于对当时集体土地不能单独抵押的考量单独列明了“国有建设用地使用权”可以办理不动产抵押登记。2019年新的《土地管理法》施行,成为集体经营性建设用地可以处分的法律依据,因此,《条例(送审稿)》依据《物权法》、《土地管理法》等法律,对不动产抵押的范围重新予以界定(第四十条)。

(七)关于预告登记、转移登记中涉及单方申请内容的删去

不动产登记以双方申请为原则,单方申请适用的情形需要法定设置。《条例》原第四十八条规定预购商品房的预购人可以单方申请预告登记,原第四十九条规定购房人可以单方申请国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。其初衷在于便民利民,意在避免出现房地产开发企业不配合购房人申请登记的情形,而影响购房人的合法权益,但忽略了合法性这一基本要求,现予以删去,防止因这些规定额外增加登记风险(原第四十八条、原第四十九条)。

抵押权预告登记转抵押权登记应当由双方当事人共同申请。一方面,当抵押权预告登记转抵押权登记时,抵押权才真正设立。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定,设定抵押权申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。另一方面,根据《物权法》第二十条预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。故设立抵押权时,不宜由抵押权预告义务人(即购房人)单方申请预抵押转现。基于上述理由,《条例(送审稿)》规定了当事人应当申请抵押权预告登记转抵押权登记。(第四十八条)。

(八)关于不予更正登记适用范围的界定

上位法中并没有规定不予更正的适用范围,原《条例》中的相关规定似有缩小范围之嫌,因此,此次修改依据《物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》等,准确定义了不予更正的适用范围(第四十九条、第五十条)。

(九)关于撤销登记的删去

因上位法中并没有撤销登记这种登记类型,现将《条例》中相关条款予以删去,对于登记簿错误的情形,登记机构采取的救济手段要有法可依,有理有据(原第五十四条)。

(十)关于当事人法律责任的界定

否定性评价的设立有着严格的程序规定和立法层级要求,本次《条例》修改严格依据上位法,并学习研究了其他省市的相关规定,对申请人的法律责任设置依据《不动产登记暂行条例》,并参照《不动产登记暂行条例实施细则》、《江苏省不动产登记条例》,明确了针对伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明可以由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴,有违法所得的,依法没收违法所得等内容(第六十七条、第六十八条)。

 

 

 

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