关于征求《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法（送审稿）》意见的公告

　　现将市政府正在审查的《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法（送审稿）》（文本下载可登录wxfzbzqyj@163.com邮箱，密码：fzb123）公开征求意见，请于12月30日前将修改意见返回我办。

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　　附件：《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法（送审稿）》

 

　　无锡市人民政府法制办公室

　　       2018年12月14日

 

　　

无锡市市区住宅专项维修资金管理办法

（送审稿）

　　

第一章  总  则

　　第一条（目的依据）  为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》等法律、法规及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条（适用范围）  本市市区住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条（维修资金定义）本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，包括：

　　（一）按照规定首期交存、滚存、补充及续筹的维修资金；

　　（二）电梯、消防等设施设备更新改造专项维修资金（以下简称更新改造资金）。

　　第四条（名词释义） 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控技防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五条（管理原则） 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第六条（管理体制）  市住房和城乡建设部门负责全市维修资金的监督管理；其所属的维修资金管理机构负责对本市市区维修资金工作的指导和监督，并负责梁溪区、滨湖区、新吴区维修资金的交存和其他日常管理。

　　锡山区、惠山区住房和城乡建设部门负责辖区维修资金的 监督管理；其所属的维修资金管理机构负责辖区内维修资金的交存、使用审核及其他日常管理。

　　梁溪区、滨湖区、新吴区住房和城乡建设部门负责辖区维修资金使用审核和监督管理。

　　财政、审计、市场监督等部门应当按照各自职责做好维修资金管理的相关工作。

　　街道办事处（镇人民政府）协助做好辖区内维修资金使用工作。

　　

第二章  资金交存

　　第七条（交存范围）  下列物业的业主应当按照规定交存首期维修资金：

　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备以及居民依法自建自用的房屋除外；

　　（二）同一个物业管理区域内，与住宅存在共用部位、共用设施设备的专有部分非住宅；

　　（三）依法应当交存维修资金的其他房屋。

　　第八条（交存标准）  首期维修资金按照以下标准交存：

　　（一）不设电梯的住宅按照建筑面积每平方米50元标准交存，设有电梯的住宅按照建筑面积每平方米90元标准交存；其中住宅小区内单一产权的独立式住宅，按照建筑面积每平方米30元标准交存。

　　（二）不设电梯的非住宅按照建筑面积每平方米50元标准交存，设有电梯并能够直接使用的非住宅按照建筑面积每平方米90元标准交存；其中住宅小区内单一产权的独立式非住宅，按照建筑面积每平方米30元标准交存。

　　（三）建设单位取得所有权的车库（位），按照建筑面积每平方米50元标准交存；设有电梯并能够直接使用的车库（位），按照建筑面积每平方米90元标准交存；不能确定建筑面积的，按照每个车库（位）1000元标准交存。

　　（四）不设电梯的公有住房，在售房款中按照建筑面积每平方米50元标准提取交存；设有电梯的公有住房，在售房款中按照建筑面积每平方米90元标准提取交存。

　　第九条（更新改造资金标准） 2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当按照以下标准交存更新改造资金：

　　（一）配置电梯总楼层在十二层以下的住宅按照建筑面积每平方米18元标准交存；

　　（二）总楼层在十二层（含十二层）以上的住宅按照建筑面积每平方米22元标准交存。

　　配置电梯的单一产权独立式住宅不交存电梯、消防等设施设备专项更新改造资金。

　　同一个物业管理区域内，与住宅存在共用部位、共用设施设备且配置电梯的非住宅房屋，参照住宅标准执行。

　　第十条（标准调整） 维修资金交存标准应当根据本市实际情况适时调整，并报市政府批准后公布实施。

　　第十一条（交存时点）  建设单位在办理房屋所有权首次登记之前，将首期维修资金及更新改造资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照首期维修资金的同一交存标准向业主收取。本条规定的办理房屋所有权首次登记之前，包括办理项目交付使用验收环节。

　　公有住房售房单位在出售公有住房时，应当从售房款中一次性提取首期维修资金。

　　第十二条（开具凭证） 维修资金管理机构应当开具财政部门统一监制的专用票据。

　　第十三条（合同约定）  建设单位应当在房屋买卖合同中载明维修资金的交存标准，并在交付房屋时向业主提供维修资金交存凭证。

　　第十四条（资金归属）  业主交存的维修资金属于业主所有。

　　建设单位交存的更新改造资金属于全体业主所有。

　　公有住房维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第十五条（统筹资金） 物业管理区域内统筹维修资金由下列渠道筹集：

　　（一）除去业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用后，维修资金增值收益剩余的资金；

　　（二）利用业主共用部位、共用或者共有设施经营所得收益的百分之七十，业主大会或者物业服务合同另有约定的，从其约定；

　　（三）共用设施设备报废回收的残值；

　　（四）人民防空工程平战结合收益提取的资金；

　　（五）业主大会决定的其他计入资金。

　　已售公有住房维修资金利息的百分之七十部分计入其维修资金统筹分账。

　　第十六条（资金续筹）  业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续筹。续筹维修资金，按照业主所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹数额可以参照首期维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。

　　

第三章 账户管理

　　第十七条（代管机构） 维修资金由维修资金管理机构负责日常管理。业主大会成立后，业主大会可以依法决定将维修资金划转业主大会管理。

　　已售公有住房维修资金，由维修资金管理机构负责日常管理。

　　第十八条（专户存储） 维修资金管理机构应当委托所在地商业银行，作为本辖区内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

　　第十九条（自行管理） 业主大会成立后决定自行管理维修资金的，应当向维修资金行政主管部门提出申请，并提交以下资料：

　　（一）划转维修资金的申请书；

　　（二）经小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意，形成的维修资金自行管理的决议、维修资金管理制度、账目管理单位和维修资金账目责任人的决议、维修资金保值增值及续交方案、其他与维修资金有关的决议事项；

　　（三）业主表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等；

　　（四）委托所在地一家商业银行专户管理维修资金的书面委托书，并提供专户管理银行开立维修资金专户证明；

　　（五）需要提供的其他材料。

　　第二十条（资金划转）  维修资金管理机构在收到申请材料后，符合要求的应当在三十日内将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额，划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等资料移交业主委员会；对不符合要求的，维修资金管理机构应当书面说明原因。

　　维修资金管理机构应当将业主大会开立的维修资金账户同步纳入维修资金管理系统，进行监督。

　　第二十一条（账户设置） 维修资金应当以物业管理区域为单位设立总账，按照房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢（单元）为单位设立总账，按照房屋户门号设分户账。已售公有住房维修资金按照售房单位设立总账，按照房屋户门号设分户账。

　　统筹维修资金以物业管理区域为单位设立统筹分账；已售公有住房按照售房单位设立统筹分账。

　　更新改造资金按幢（单元）设立专项分账。

　　第二十二条（保值增值） 维修资金管理机构应当根据维修资金使用计划制定合理的保值增值方案，在确保维修资金运营安全及正常使用的前提下，实现维修资金保值增值。

　　维修资金自交存之日起，按照有关规定结息。

　　维修资金划转业主大会管理后，自存入银行专户之日起，专户管理银行按照银行结息的有关规定，定期结算分户利息，分户利息转入维修资金滚存、使用。业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目。

　　第二十三条（转存及购买国债） 维修资金转存定期存款或者购买国债的，业主大会可以授权业主委员会按照规定向维修资金管理机构提出申请，并提交以下资料：

　　（一）维修资金转存或者购买国债申请书；

　　（二）经小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意，形成的转存或者购买国债的决议，及维修资金转存或者购买国债期限内，可用维修资金不足使用时的处理方案。

　　（三）业主表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等；

　　（四）需要提供的其他材料。

　　维修资金管理机构应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。

　　利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　第二十四条（所有权转让）  房屋所有权转让时，维修资金余额随房屋所有权同时转移。

　　第二十五条（管理移交） 已售公有住房售房单位根据规定办理物业管理移交手续时，已售公有住房维修资金同时转移至管理单位账户。

　　第二十六条（房屋灭失）  房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

　　（一）业主应当持注销房屋所有权证的证明（或者房屋所在地区征收管理部门出具的房屋灭失证明）、本人身份证，至维修资金管理机构办理资金账户注销手续，房屋分户账中维修资金余额返还业主；划转业主大会管理的维修资金，参照本项规定执行。

　　（二）公有住房售房单位应当持注销房屋所有权证的证明、单位证明，至维修资金管理机构办理资金账户注销手续，并将房屋分户账中维修资金的余额转为单位住房资金；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　

第四章  使用管理

　　第二十七条（使用原则）  维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十八条（一般分摊原则）  住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及公有住房单位的，由公有住房单位按照相关建筑面积的比例分摊。

　　基础、外墙、屋面等单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

　　单幢房屋涉及一个单元的，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　与房屋结构相连的地面车库的，涉及房屋基础结构的，按照本条第二款规定进行分摊；其他性质的由相关业主按照各自拥有车库（位）建筑面积或者份额的比例共同分摊。半地下室（车库）、地下室（车库）的维修费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积或者份额的比例共同分摊。

　　第二十九条（金额不足分摊原则） 维修资金未交存或者续筹不足时，需要分摊维修费用的，由维修涉及范围内相关业主按照住宅建筑面积的比例分摊；涉及公有住房单位的，由公有住房单位按照相关建筑面积的比例分摊。

　　第三十条（分歧处理） 业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

　　第三十一条（申请主体）  维修资金的使用，由业主委员会、物业管理委员会或者物业服务企业提出维修资金使用申请。

　　前款规定的申请人不履行职责或不存在的，可以由相关业主或者社区居（村）民委员会提出维修资金使用申请。

　　第三十二条（公有住房申请主体） 已售公有住房维修资金的使用，由公有住房售房单位或管理单位提出申请。

　　但有以下情形之一的，由相关业主或者社区居（村）民委员会提出使用申请：

　　（一）公有住房售房单位或管理单位不存在的；

　　（二）经区住房和城乡建设部门告知后仍不申请的。

　　第三十三条（办理程序） 申请使用维修资金一般按照下列程序办理：

　　（一）申请人根据维修、更新和改造项目制定使用方案、工程预算、分摊方案等材料。

　　（二）经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意。

　　（三）申请人将使用方案、工程预算、分摊方案等材料进行公示，公示时间不少于七日。

　　（四）公示期满，申请人持前一项所述相关材料向区住房和城乡建设部门提出维修资金使用申请。

　　（五）经区住房和城乡建设部门现场踏勘后，符合维修资金使用条件的，区住房和城乡建设部门出具同意使用维修资金意见；不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。

　　（六）经审核同意后，申请人按照制定的方案组织实施。

　　（七）项目实施完成并经验收合格后，申请人将竣工验收单、审价报告（审价建议）、维修资金使用分摊表等材料进行公示，公示时间不少于七日。

　　（八）公示期满，申请人持前一项所述相关材料向区住房和城乡建设部门申请维修资金结算。

　　（九）经区住房和城乡建设部门审核后，对符合支付条件，区住房和城乡建设部门出具维修资金支付通知；对不符合支付条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。

　　（十）维修资金管理机构根据维修资金支付通知划拨资金；业主大会自行管理维修资金的，维修资金管理机构根据维修资金支付通知确认使用金额后，由业主委员会划拨资金。

　　第三十四条（利息使用） 计入业主分户账的维修资金利息，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会在规定的额度内使用。

　　已售公有住房维修资金利息的百分之三十部分直接划入售房单位存款账户，用于日常维修养护。

　　第三十五条（统筹资金使用） 统筹维修资金主要用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修。

　　已售公有住房维修资金统筹分账的资金，由公有住房售房单位或管理单位在其管房范围内统筹使用。

　　计入售房单位维修资金统筹分账的已售公有住房维修资金利息，可以由公有住房售房单位或管理单位按照制定的方案组织实施后，向区住房和城乡建设部门申请列支；发生本办法第三十二条第二款情形的，申请人提出申请后，经区住房和城乡建设部门核准后使用。

　　第三十六条（更新改造资金使用） 申请人按照规定进行检测或者评估后，确须使用更新改造资金的，按照本办法第三十三条的规定申请使用。

　　第三十七条（应急维修）  发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经街道办事处（镇人民政府）或者相关专业单位确认，报区住房和城乡建设部门核准后使用；特殊情况，也可由区住房和城乡建设部门直接核准后使用。

　　第三十八条（工程审价） 申请人应当按照规定委托具有法定资质的工程造价咨询机构对项目进行审价，并出具审价报告或者提出审价建议。

　　物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

　　第三十九条（备选目录库） 区住房和城乡建设部门应当建立并管理审价企业备选目录库，供申请人选用。

　　第四十条（不得列支）  下列费用不得从维修资金中列支:

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用；

　　（三）因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

　　（四）根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用；

　　（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；

　　（六）依法不得列支的其他费用。

　　

第五章  监督管理

　　第四十一条（资金清理）  建设单位或者物业管理单位已代为收取的维修资金，应当及时进行清理，统一交至维修资金管理机构指定的专户储存。

　　第四十二条（信息查询）  业主、业主委员会和公有住房售房单位可以向维修资金管理机构查询下列情况：

　　（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存情况；

　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。

　　维修资金管理机构应当接受业主、业主委员会和公有住房售房单位的查询。

　　业主、业主委员会和公有住房售房单位对查询的情况有异议的，可以要求复核。

　　第四十三条（禁止行为） 禁止利用维修资金买卖股票、从事国债回购、委托理财业务、质押、抵押等担保行为。

　　第四十四条（使用监督）  市住房和城乡建设部门要加强对区住房和城乡建设部门维修资金使用审核的监督，并建立考核机制。

　　第四十五条（监督审计） 维修资金的管理和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督、审计。

　　维修资金的财务管理和会计核算以及专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行。

　　第四十六条（信用管理） 提供虚假材料骗取、套取维修资金的，应当按照规定纳入全市信用信息管理系统。

　　第四十七条（法律责任） 违反本办法规定的，由有关行政管理部门依照法律、法规、规章的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十八条（依法履职） 维修资金管理部门和管理机构及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　

第六章  附  则

　　第四十九条  本办法规定以外的其他非住宅物业的维修资金交存可以参照本办法执行，具体内容在建设单位销售房屋时由双方当事人通过合同进行约定。

　　第五十条  江阴市、宜兴市参照本办法执行。

　　第五十一条  本办法自2019年  月  日起施行。2010年7月1日实施的《无锡市住宅专项维修资金管理办法》（市人民政府令第114号）同时废止。