《无锡市商品房交付使用管理办法》立法后评估报告已经市政府同意，现予以公布。

　　全面了解《无锡市商品房交付使用管理办法》（以下简称《办法》）规划管理部分的实施情况，总结工作经验，提高立法工作水平，按照《无锡市规章立法后评估办法》（市政府第142号令）相关规定和《市政府关于印发无锡市人民政府2017年度立法工作计划的通知》（锡政发〔2017〕72号）的安排，市住建局组织开展了《办法》的立法后评估工作，市政府法制办对立法后评估工作进行了组织、协调、指导和监督。现将评估情况报告如下：

　　一、《办法》立法后评估工作总体情况

　　对《办法》进行立法后评估，目的是进一步了解《办法》修订实施后取得的成效，判断其是否实现了立法目的，总结分析其制定与实施的成功和不足，客观评价立法质量，以进一步推进《办法》的贯彻执行和完善。

　　为了全面落实做好此项工作，市住建局制定了《办法》立法后评估工作方案，成立了由包鸣局长任组长，何跃平副局长为副组长，局政策法规处、综合开发管理处相关处室负责人为成员的《办法》立法后评估工作领导小组，明确了后评估工作的组织领导、责任分工和工作步骤，并在市政府法制办的指导下开展《办法》立法后评估工作。

　　根据《办法》立法后评估工作方案，市住建局于2017年5月23日召开了由评估工作领导小组主要成员参加的工作推进会议，对评估内容、评估方法、评估步骤以及各阶段的工作重点及要求进行了明确和细化，并认真组织实施。同时全面开展文献研究和立法比较分析，收集现有的商品房交付使用管理方面的法律、法规、规章及相关规范性文件，结合省内外相关理论研究文献，对照评估内容和要素体系进行分析研究。组织开展实证调查，针对《办法》所涉及的各方主体，采用三种评估方式征求意见：一是召开调研座谈会，组织召开房地产公司代表参加的《办法》立法后评估专题调研座谈会，通过召开座谈会调研当前商品房交付使用竣工验收中存在的问题及需要完善的地方，共收到12条意见。二是网上征求意见。9月-10月，在市住建局网站上发布《无锡市商品房交付使用管理办法》立法后评估意见征求，请求各方客观评价《办法》实施以来取得的成效和不足，并提出宝贵意见和建议，以进一步完善制度，健全机制（时间为一个月），目前为止未收到反馈意见。三是走访调研。赴苏州、常州等附近城市调研，借鉴兄弟城市在管理商品房交付竣工验收管理中的先进经验和成功做法。

　　二、《办法》的相关分析评价

　　（一）关于《办法》的合法性。2004年，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”这一行政审批项目，导致我市相关工作推进法律依据不足。随着我市近几年房地产市场的发展以及公众维权意识的增强，实际工作中由于交付使用条件不具备而引发的商品房交付使用的投诉和矛盾日益增多，造成新的社会不稳定因素。为解决这一问题，市人大常委会2009年制定的《无锡市房屋登记条例》明确规定“合法建造房屋竣工后，当事人申请登记的，应当提交竣工验收证明”。《办法》以市人大常委会立法为依据，细化了具体的验收流程（第十一条、第十二条），并设置了相应的法律责任条款（第二十一条）。同时，《办法》中对房地产管理的工作范围、要求、操作程序和原则都予以了明确，同时对涉及房地产的发改、国土、规划、市政园林、住建、环保、公安、城管等行政主管部门的职责都做出了相应的规定。并设立罚则，对于违反《办法》的行为由行政主管部门责令限期改正，并在法律授权的范围内给予适当处罚，符合《行政处罚法》的立法精神和原则。可以说，《办法》立法目的明确，制度设计合理，具有较强的操作性。涉及内容符合上位法的有关原则，针对性较强，适应我市现阶段城市房地产管理工作的需要。

　　（二）关于《办法》的合理性。我市在1997年1月6日发布施行了《无锡市住宅小区竣工综合验收办法》（市政府第29号令，以下简称原《办法》），为当时住宅小区交付使用的规范管理发挥了重要的作用。但是，随着时间的推移，房地产业的快速发展，房屋的交付使用出现了一些新情况，原《办法》已经无法适应管理工作的实际需要。一是原《办法》的有关内容与国家近年出台和修改完善的法律、法规存在不一致的现象，如《行政许可法》、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》等；二是政府职能的改革与调整，管理理念的更新，管理方式的转变，对商品房交付使用管理工作提出了许多新要求；三是据资料显示，我市商品房建设速度不断加快，建设规模不断增大；四是随着生活质量的进一步提高，新建房屋及其配套建设的标准更为多元和细化；五是随着公众维权意识的提高，市民在关注房屋质量的同时也越来越注重配套设施建设，相关投诉与日俱增；六是随着城市化进程的不断推进，产业结构的逐步升级，商品房交付使用管理面临一些新的问题，如商品房交付使用的条件、非住宅商品房的交付使用等，导致管理难度不断加大，需要以立法形式予以规范，为相关问题的解决提供法律依据。《办法》的颁布，很大程度上解决的上述矛盾和问题。

　　（三）关于《办法》的协调性。通过立法比较分析，《办法》的内容能够兼顾到与现行相关政策法规的配套与衔接，体现了较好的协调性和兼容性。《办法》第六条明确，房地产开发企业应当按照法定程序、工程建设标准和有关规定开发建设、交付商品房，并同步交付配套的基础设施和公共服务设施。为保障房地产工作依法、依规进行，市政府以及各级房产建设行政主管部门均先后出台了相应的法规、规章及规范性文件，用以指导房地产工作的顺利开展。《办法》作为一项概括性的规范，较好地处理了与其它政策法规之间的关系，明确了房地产管理工作所涉及的各环节必须符合相关政策规定，在保持了立法兼容性的同时，也丰富了房地产规范化管理的内涵。

　　（四）关于《办法》的操作性。《办法》明确，房地产开发企业交付使用商品房时，应当向行政主管部门提交建设项目批准文件；建设工程规划核实证明文件；单位建设工程竣工验收备案证明文件；符合《办法》第九条、第十条规定的证明文件或投入收入使用意见；城建档案部门出具的归档证明及法律、法规、规章规定的其他证明文件。建设行政主管部门于受理之日起10个工作日内进行核查。对符合交付条件的出具交付使用竣工验收通知，并在建设行政主管部门的政府网站上公开。目前，房地产开发企业都认为《办法》的程序清楚，简单、易懂，非常可据操作性。在商品房实际竣工验收交付过程中，大部分开发企业都会通知业主预验收，业主也会主动向主管部门咨询该小区是否符合《办法》规定的交付要求，这很大程度上反映了业主对该《办法》的认可。可以说，《办法》的出台，进一步的加强了新建商品房交付使用管理，完善了交付使用竣工验收操作程序，使商品房交易双方特别是买受人清晰了解商品房交付使用时需具备的条件，规范了商品房的交付使用行为。

　　（五）关于《办法》的规范性。《办法》的用语规范，层次分明，框架合理，总体上具有较好的逻辑性，符合立法的基本技术规范要求。主要表现在三个方面：第一，《办法》的用语较为严谨。在其制订和修改过程中，起草及修订部门、市政府法制部门严格遵守相关上位法、协调同位法、借鉴其他地方立法，并广泛征集社会各界意见，保证了《办法》的用语符合立法的规范要求。第二，《办法》的结构设置较为合理。《办法》全文共设二十六条，结构划分上按照开展房地产工作的主要几方面内容有序排列，从总体工作方针到各方主体职责、从各项工作要求及管理规范到相应的法律责任，都做出了明确规定，使整个规章形成了具有内在联系的、层次分明的有机整体。第三，各项制度、措施之间逻辑关系较为清晰。为指导城市房地产工作有序开展，《办法》对此项工作所涉及的各个环节均设置了相应的制度和管理措施，并确保不同制度和措施有序衔接，不发生明显的冲突，保持了较好的内在逻辑性与协调性。

　　（六）关于《办法》的绩效性。《办法》从我市实际情况出发，明确了商品房交付使用的监管主体和范围，建立了开发单位在交付商品房前需办理交付使用竣工验收制度，突出交付条件及后续管理，特别是对交付使用的各个单项验收做了具体的规定。《办法》出台后，我市商品房交付使用监督管理工作也得到了江苏省住建厅的充分肯定，并于2014年委托市住建局在《办法》的基础上代拟了《关于进一步加强商品住房交付使用管理办法的通知》（苏建房管【2014】176号），该文件于2014年4月18日在全省实施执行。同时2016年成立的省标编制组，市住建局成为主编单位之一，《标准》就是在我市的《办法》基础上进行编制的，目前已通过专家评审组评审，待省住建厅批准发布。《办法》颁布实施至今，我市商品房交付使用竣工验收工作取得了明显成效，也得到了广泛认可。据统计，近三年来全市共顺利完成353批次的商品房项目竣工交付，涉及住宅和商业125775套，共计面积1904.16万平方米。商品房交付使用竣工验收率达到了100%，业主投诉率明显降低。《办法》出台，使我市商品房交付使用管理得到了进一步规范，为加强我市的城市房地产开发发挥了重要作用，更好的维护了商品房交易双方当事人的合法权益。

　　三、评估结论和建议

　　通过上述对《办法》的调研评估，经评估小组初步评定，报市住建局集体会议研究，《办法》在立法程序、制度设计、合理性、操作性上均符合相关规定，内容基本符合现实行政管理工作需要，建议《办法》继续施行。