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关于公开征求《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法(送审稿)》修改意见的公告

时间:2018-05-02      浏览次数:       来源:       字号:[ ]

  现将市政府正在审查的《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法(送审稿)》公开征求意见,请于6月3日前将修改意见返回我办。

  感谢支持!

  联系人:蒋卫杰  0510-85862975          卢小昌  0510-81825282

  传 真:81825284                   E-mail:xzfgc8@163.com

 

  附件:《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法(送审稿)》、制定说明

  

    无锡市人民政府法制办公室

     2018年5月2日

  

 

无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法  

(送审稿)

   第一条 为了规范市区征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物补偿安置工作,维护被征收人合法权益, 保障经济社会可持续发展,根据《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》《无锡市市区征地补偿和被征地农民社会保障办法》等规定,制定本办法。

  第二条 本市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置,适用本办法。

  第三条 征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的,应当依法给予公平补偿。

  第四条 市、区人民政府统一负责辖区内征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置工作。

  发改、人社、财政、民政、公安、国土、住建、规划、城管、工商、物价、审计等部门应当按照各自职责,共同做好征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置相关工作。

  第五条 市房屋征收部门具体负责市区征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置管理工作,并履行下列职责:

  (一)拟订补偿安置的有关政策文件;

  (二)会同市有关部门对市级政府投资项目补偿安置费用的审核、结算和监管;

  (三)负责补偿安置工作的监督、指导和考核;

  (四)负责征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置实施方案的备案监督;

  (五)负责补偿安置情况的统计、汇总和分析。

  区房屋征收部门具体负责本辖区内征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置工作。

  镇人民政府、街道办事处为房屋征收实施单位,依照本办法规定承担补偿安置的具体工作。根据需要可以通过购买服务方式完成补偿安置过程中涉及的专业性工作。

  第六条 征收土地范围确定、征地告知书发布后,在征收范围内不得实施新建、改建、扩建房屋及其他建筑物、构筑物;不得改变原有房屋及其他建筑物、构筑物用途;不得进行产权分割、突击装饰装修等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的,不当增加部分不予补偿。

  征收土地范围确定、征地告知书发布后,征收实施单位向区房屋征收部门提出申请,由区房屋征收部门通知有关部门停止办理相关手续。

  第七条 征收实施单位应当对征收土地范围内涉及房屋及其他建筑物、构筑物的权属、用途、建筑面积,土地登记权属资料、用地面积等情况进行调查登记。

  第八条 征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的建筑面积,以房屋权属证书或者合法建房手续上载明的建筑面积为准。

  征收土地范围内未经登记建筑的认定,参照《无锡市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定实施意见》执行。

  非经营性用房改为经营性用房的,征收实施单位应当根据工商登记情况和实际经营情况,认定实际经营面积和经营年限。

  第九条 征收实施单位应当将调查登记结果在房屋征收范围内向被征收人公示。

  被征收人对调查登记结果有异议的,应当自公示之日起七个工作日内持本人身份证明和房屋权属证明以书面形式向征收实施单位提出。征收实施单位应当自收到异议之日起十个工作日内予以核实,并书面答复被征收人。

  第十条 调查登记结束后,征收实施单位应当按照批准的征地补偿、安置方案和本办法的规定,拟定征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置实施方案。

  补偿安置实施方案应当经区政府批准,同时报市房屋征收部门备案。

  补偿安置实施方案应当以告住户书的形式告知被征收人。

  第十一条 征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物应当按照市场评估价格补偿。市场评估价格由具备相应资格的房地产价格评估机构评估确定。

  评估机构的选定参照《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定执行。

  第十二条 征收土地涉及住房市场价值的评估,参照符合上市交易条件的拆迁安置房、经济适用住房的市场交易价格(不含上市应缴纳的土地收益金)经必要的修正进行评估。

  第十三条 征收土地涉及其他建筑物、构筑物的补偿价格,按照房屋基本重置价格和综合费用,并结合房屋成新确定。

  房屋基本重置价格标准及修正、房屋成新评定标准按照《无锡市房屋征收评估技术规范(试行)》执行;综合费用参照该规范中相邻国有土地上相应用途房屋综合费用标准执行。

  第十四条 评估价值时点为《告住户书》发布之日。

  第十五条 被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  第十六条 征收土地涉及房屋市场评估价格鉴定和基准价格论证工作,参照国有土地上房屋征收基准价格论证和评估结果鉴定相关规定开展。有关评估、鉴定和论证的费用标准,由市住建部门会同市财政部门拟订,报市政府批准。

  第十七条 从事评估的人员应当具备房地产估价师执业资格。经行业协会培训具备评估专业知识及实践经验的评估人员可以协助房地产估价师开展征收评估相关工作。

  第十八条 征收土地涉及住房的,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。

  第十九条 被征收人选择货币补偿且自行解决住房的,按被征收房屋合法建筑面积1.1倍计算货币补偿面积,按照被征收住房的评估价格(不含装潢及附属物补偿)一次性对被征收人增加15%的补贴予以补偿,被征收人不得再购买政府提供的各类安置用房。

  第二十条 被征收人选择产权调换的,区房屋征收部门或者房屋征收实施单位应当按照规定提供用于产权调换房屋,并与被征收人计算、结清被征收住房价值与用于产权调换房屋价值的差价,产权调换房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。

  产权调换房屋应当是国有划拨土地上所建造的安置房。

  区房屋征收部门或者征收实施单位有定销商品房存量的,在双方协商一致的情况下,也可采用定销商品房予以安置。

  选择产权调换的,应当按照安置面积与被征收住房合法面积相当的原则。具体办法由各区政府另行制定。

  第二十一条 安置用房的结算价格应当定期调整,由区政府组织区相关部门核定,并报市住建部门备案。安置用房结算价格核定应当遵循与被征收项目评估基准价格相当的原则。

  第二十二条 征收住房的,被征收人以一处宅基地或者合法建房手续为一户。

  第二十三条 征收住房的,应当向被征收人支付搬迁费、固定设施移装费、过渡补助费以及奖励费。

  搬迁费、固定设施移装费以及奖励费参照我市国有土地上住房征收补偿的相关标准给予补偿。

  过渡补助费由各区政府结合辖区实际情况另行确定。

  第二十四条 征收土地涉及住房以外建筑物、构筑物的,实行货币补偿。

  第二十五条 征收土地涉及住房以外建筑物、构筑物的,应当向被征收人支付搬迁损失补偿、停产停业损失补偿和提前搬迁奖励。补偿标准参照我市国土非住宅房屋征收补偿的标准。

  第二十六条 被征收住房在《江苏省城乡规划条例》(2010年7月1日起施行)实施前改为经营性用房,同时被征收人持有合法、有效的工商营业执照,并能提供持续经营一年以上税单的,应当在按照权属登记载明的用途给予补偿的基础上,参照国有土地上房屋征收与补偿的相关政策,增加一定的补贴。

  对于非住宅非经营性用房改为经营性用房的,参照前款规定执行。

  第二十七条  征地告知书发布时,被征收人已取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的,被征收人应当立即停止建房。已建新房的补偿,住宅按照房屋完整整体结构评估后扣除未完成部分进行补偿;非住宅按照已建新房部分,依据评估结果给予补偿。

  第二十八条 对违法建筑、逾期的临时建筑、临时建筑在建设规划许可证中载明城市建设需要时无条件拆除的、已建新房应当拆除而未拆除的旧房,均不予补偿。

  未超过批准期限的临时建筑按照房屋基本重置价格结合批准期限内的剩余期限给予补偿。

  第二十九条 征收实施单位与被征收人按照本办法和其他规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿安置协议。

  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿安置协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  第三十条 本办法自发布之日起施行。2015年2月15日市人民政府办公室印发的《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法》(锡政办发〔2015〕37号)同时废止。

  本办法施行前正在实施的项目,继续沿用原规定办理。

 

  

关于《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法(送审稿)》的起草说明

    

  无锡市住建局

  根据无锡市人民政府安排,我局参照《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》修订了《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物补偿安置办法》(锡政办发〔2015〕37号),形成了《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物补偿安置办法(送审稿)》(以下简称《办法(送审稿)》),调整补偿安置标准为“高进高出”,统一了国土、集土的主要工作流程。现就《办法(送审稿)》说明如下:

  一、制定《办法(送审稿)》的必要性

  2015年之前,由于全国人大和国务院未就集体土地拆迁出台全国性的拆迁法律,因此各地在集体土地拆迁层面都是自行制定适合当地形势的政策性文件规定。我市制定了《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》(锡政发〔2004〕363号)。自2005年1月1日该文件实施以来,我市集体土地房屋拆迁基本保持平稳有序推进。但该文件本身的合法性问题和土地是否补偿问题一直是我市集体土地拆迁的主要矛盾与纷争。

  2013年9月出台的《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》(省政府第93号令)为集土房屋征收拆迁政策的调整提供了上位法依据。2015年2月,我市制定了《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法》(锡政办发〔2015〕37号),解决了集体土地房屋征收的法律法规支撑问题,但该文件没有明确征收和实施主体,相应程序和实体操作性不强,影响了实施效果。同时,随着国土征收进程不断推进,被征收人对集土房屋征收向国土房屋征收政策统一的呼声日渐高涨。因此,有必要对现行集土房屋征收补偿政策进行调整。

  为更好地维护公共利益,保障被征收人的合法权益,采用市场价格评估、货币补偿与房屋产权调换相结合的方式,打通推动集土房屋征收货币补偿的政策通道,推动集土房屋征收补偿与国土房屋征收补偿逐步接轨统一,修订《无锡市市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法》十分必要。

  二、制定《办法(送审稿)》的主要依据和过程

  《办法(送审稿)》起草过程中主要依据《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》(省政府第93号令)和《无锡市市区征地补偿和被征地农民社会保障办法》(锡政规〔2014〕2号),参照《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》,结合我市实际,起草形成《办法(送审稿)》的征求意见稿,经广泛征求意见,多次组织各区及相关部门会商、讨论、修改,并经专家论证,最终形成《办法(送审稿)》。

  三、《办法(送审稿)》中几个需要说明的问题

  (一)对市、区有关部门的职责进行了明确

  由于原《办法(送审稿)》未明确各相关部门主要职责,操作性不强。此次修改,采取沿用原拆迁管理体制,参照国土征收工作流程,明确市、区人民政府负责辖区内征地补偿的监督指导工作;市房屋征收部门负责征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置管理工作;区房屋征收部门具体负责所辖区域内征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的补偿安置工作;乡镇人民政府、街道办事处为房屋征收实施单位,承担补偿安置的具体工作。(详见《办法(送审稿)》第四条、第五条)

  (二)关于征地涉住宅补偿安置

  1、住宅补偿方式由“低进低出”改为“高进高出”。评估方式由原成本法评估调整为市场比较法评估,参照符合上市交易条件的拆迁安置房、经济适用住房的市场交易价格(不含上市应缴纳的土地收益金)经必要的修正进行评估,补偿标准提高。(详见《办法(送审稿)》第十二条)

  2、住宅安置方式。一是货币补偿。考虑到房屋结构、成新、土地收益金等因素,保持货币安置与实物安置相对平衡,被征收人选择货币补偿且自行解决住房的,按被征收房屋合法建筑面积1.1倍计算货币补偿面积,按照被征收住房的评估价格(不含装潢及附属物补偿)一次性对被征收人增加15%的补贴予以补偿,被征收人不得再购买政府提供的各类安置用房。二是产权调换。被征收人选择产权调换的,区房屋征收部门或房屋征收实施单位按规定提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收住房价值与用于产权调换房屋价值的差价,产权调换房屋价值时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。产权调换房屋应当是国有划拨土地上所建造的安置房。区房屋征收部门或征收实施单位有定销商品房存量的,在双方协商一致的情况下,也可采用定销商品房予以安置。(详见《办法(送审稿)》第十八条、第十九条、第二十条)

  3、关于定销商品房和安置房结算价格

  为了体现“高进高出”原则,实现补偿标准与安置房以及定销商品房价格相匹配,根据市财政局和滨湖区政府建议,明确了安置房以及定销商品房核价原则和定期调整机制,修改为:“安置用房的结算价格应当定期调整,由区政府组织区相关部门核定,并报市住建局备案。安置用房结算价格核定应当遵循与被征收项目评估基准价格相当的原则。”(详见《办法(送审稿)》第二十一条)

  根据目前拟定标准测算,其补偿标准基本与供产权调换的安置房持平,而低于定销商品房,体现了高进高出的原则。

  (三)关于非住宅补偿标准

  修订过程中,滨湖等区认为补偿单价=(房屋基本重置价格+综合费用)×房屋成新的方式,补偿标准过低,不利于征收。而上位法仅规定了以市场价评估方法,未明确具体评估方式,各区操作时也不尽一致。在讨论中,有专家提出在评估中增加土地价值予以评估补偿,但因集体土地性质的特殊性,存在集体土地所有权人,势必增加补偿成本和标准,且此项内容国家尚未明确。综上,暂时不予修订。

  (四)关于征收面积认定和安置问题

  修订过程中,我局根据集土的特点起草了《集体土地上未登记建筑面积认定的办法》,结合用地审批、实际建造面积、最大补偿安置面积等因素,根据土地管理法等国家、省、市相关规定进行认定。但因本市集体土地上未登记建筑面积的认定各区、各乡镇(街道)的操作办法各不相同,为了使房屋征收前、后政策有一定的连贯性,考虑到各区的实际情况,不再出台统一的面积认定办法。在本《办法(送审稿)》中修订为“征收土地范围内未经登记的建筑的认定,参照《无锡市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定实施意见》执行。”(详见《办法(送审稿)》第八条第二款)

  (五)关于评估、鉴定和论证相关费用标准的确定问题

  修订过程中,市评估咨询协会及部分征收单位建议进一步修订调整有关评估、鉴定和论证的费用标准,以适应现实发展要求。因评估、鉴定和论证的费用属购买服务费用的范畴,根据物价部门的意见,修改为由市住建部门会同财政部门研究后报市政府确定。(详见《办法(送审稿)》第十六条)

  

 

  

 

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