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房屋漏水业主能否拒会小区物业费

发布日期:2017-12-08 15:00:36

    【案例回放】

    A公司是无锡某小区进行物业管理的物业服务企业,李某是该小区业主,在某公司对该小区进行物业服务期间,李某长期拖欠物业服务费。某公司因此起诉李某支付2012年7月至2014年5月物业服务费及滞纳金。

    经审理查明,该小区为无锡一家开发公司开发建设的住宅商品房,在小区业委会尚未成立时,开发公司与A公司签订《前期物业管理委托合同》,约定了物业费标准以及滞纳金标准,该小区成立业委会后,业委会与A公司签署该小区的物业管理委托合同,约定了物业费标准和滞纳金标准。因李某长期未交物业费,A公司向李某寄送了催缴物业费的律师函。

    李某认为,其购买的顶楼的房子存在漏水问题,A公司修了几次后仍未修好,因此拒付物业费。

    最终法院未接受李某房屋漏水的拒付理由,判决李某支付物业费并支付滞纳金,还需承担败诉的诉讼费。

    【专业分析】

    业主陷入维权误区:近年来,由于《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的相继出台以及舆论的关注,业主的法律意识和维权意识普遍增强,但在维权过程中存在误区,对相关法律条文理解不是很到位,最突出的表现是将本应属于开发商责任的房屋质量问题推给物业并以此作为拒交物业费的理由,或是认为物业公司服务不到位的时候,以拒交物业费作为对物业公司服务不满意和促进物业公司改进的手段。业主实际陷入了维权的误区。业主如果认为物业服务公司服务不到位,可以通过业主委员会等自治组织主张和维护全体业主的合法权益,但是单个业主不能以此为由拒交物业费。

    分清物业管哪些事:业主和物业签有物业服务合同,物业以合同约定来提供服务和收费,业主也要按合同来要求物业,超出合同约定的理由自然不会得到法院支持。物业管理主要是对公共区域的安全、秩序、绿化、卫生等予以维护。

    【律师提醒】

    物业服务达不到标准,对服务质量不满意,是很多业主拒交物业费的理由,但业主的一些理由大多是主观感觉,平时未保留证据,因此很难获得法院支持。

    物业服务是为全体业主提供的,不能以个别业主的感觉来判断好坏。现实中,确实有一些物业公司提供的服务不能令业主满意,在小区的管理上存在过错,但这种过错,并不能导致业主以此为由拒交物业服务费。这是由物业服务的公共物品属性决定的。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质,关系到小区全体业主的切身利益,如果允许个别业主以物业管理服务存在“一般瑕疵”为由拒交物业管理费,就会造成物业管理企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,服务质量下降,最终损害的是其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。所以,即使物业提供的服务存在“一般瑕疵”,也不足以构成业主拒交物业费的正当理由,只有当物业提供的服务有“重大瑕疵”,即造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化,影响业主正常生活的,单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。

    物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同,在实践中一般是物业服务企业先提供服务,业主定期交纳物业服务费。依照《合同法》第六十七条的规定,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。这一权利被称为后履行抗辩权。如果业主认为物业服务企业违反合同约定,即其不履行或者不适当履行合同义务,根据《合同法》有关违约责任的规定,应当首先确定属于根本违约还是一般违约。如果物业服务企业的行为属于根本违约,完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务,致使合同目的不能实现,业主拒绝交纳物业费作为抗辩应当得到法院支持。具体而言,对于物业服务区域的维修、养护、管理,卫生和秩序维护等必备事务中的大部分事项,物业服务企业根本没有提供,应属于根本违约的情形,业主有权拒绝交纳物业服务费。