关于公开征求《无锡市物业管理条例（送审稿）》修改意见的公告

　　

　　为增强地方性法规的民主性和科学性，提高立法质量，现将市政府正在审查的《无锡市物业管理条例（送审稿）》全文予以公布，广泛征求社会各界意见和建议。

　　

　　请于2014年9月30日前将书面意见和建议以寄送、传真或者电子邮件的形式送给无锡市人民政府法制办公室。

　　

　　感谢支持！

　　

　　通信地址：无锡市政府法制办公室（邮编214131）传真：81825284

　　

　　联系电话：81825286 联系人：顾建电子信箱：fzb5282c@163.com

 

　　附件：《无锡市物业管理条例（送审稿）》

　　

　　               无锡市人民政府法制办公室

　　

　　                    2014年9月10日

 

　　

无锡市物业管理条例（送审稿）

　　

第一章  总  则

 

　　 第一条（目的依据） 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条（适用范围）  本条例适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条（组织领导）  市、县级市、区人民政府应当负责辖区内物业管理工作的领导和组织，制定落实物业管理扶持政策，建立物业管理目标责任机制，并将所需经费列入本级人民政府财政预算。

　　街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。街道办事处（镇人民政府）负责物业管理的部门，应有专人负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，落实本辖区内旧住宅区、拆迁安置房小区长效管理工作。社区居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）开展物业管理相关工作。

　　第四条（行业管理职责） 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的统一监督管理工作。

　　物业管理行政主管部门所属的物业管理机构应当根据职责，负责本辖区内物业管理活动的日常管理工作。

　　发展和改革、城乡规划、建设、财政、公安、城市管理、民政、市政和园林、物价、环境保护、工商、质量技术监督、安全生产监督、民防等部门按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第五条（协调机制）  市、县级市、区人民政府应当建立由相关行政主管部门参加的物业管理协调机制，协调解决物业管理的重大问题。

　　街道办事处（镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

　　第六条（行业协会）  物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，加强物业服务企业从业人员培训，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

　　

第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

 

　　 第七条（首次筹备组成）  首次业主大会筹备组由所在地的街道办事处（镇人民政府）负责组织成立，筹备组由业主、街道办事处（镇人民政府）、建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会等派员组成。

　　筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，推荐方式及办法由街道办事处（镇人民政府）制定，并事先告知全体业主。

　　第八条（首次筹备组成员资格） 筹备组成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力；

　　(二)本人及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

　　(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

　　(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

　　除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，按时缴纳物业服务费，个人信用记录良好，无犯罪记录。

　　第九条（业主大会召开）  召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当参与指导。

　　 第十条（业主委员会委员条件）  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主有下列情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现以下情形之一的，应当按业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

　　（一）因物业转让等原因不再是业主或者因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（二）本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的；

　　（三）损坏房屋承重结构、违法装修、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的；

　　（四）未按规定交纳物业服务费或者专项维修资金的；

　　（五）违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的；

　　（六）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

　　（七）有严重不良信用记录或者有犯罪行为的；

　　（八）其他侵害业主合法权益的行为；

　　（九）业主大会议事规则约定的其他更换或者罢免资格的情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第十一条（换届告知）  业主委员会的换届改选，应当在届满前三个月告知社区居（村）民委员会，街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当对换届改选工作进行指导。

　　第十二条（换届交接）  业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（镇人民政府）协助移交，或者向人民法院提起诉讼。

　　第十三条（换届审计）新一届业主委员会可以邀请街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会对上一届业主委员会的工作经费、物业管理区域内公共部位收益等情况进行核查，也可以委托第三方进行审计，核查结果或者审计报告应当在物业管理区域内公示。

　　第十四条（物业管理委员会成立条件）  具备下列情形之一的住宅小区，可以成立物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立条件但未成立业主大会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）反复指导后仍不能成立的；

　　（三）业主委员会一年以上不履行职责、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第十五条（组成）  物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，成员可以由街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成。

　　物业管理委员会总人数七到十一人，业主代表比例不得低于50%，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生，成员资格参照本条例第八条执行。

　　物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十六条（职责）  物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会的职责，对于符合成立业主大会条件的，应当指导筹备工作，成立业主大会。

　　物业管理委员会作出决定前，应当征求业主意见。决定作出后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

　　第十七条（物业管理委员会的备案和监督）物业管理委员会成立之日起三十日内应当向所在县级市、区物业管理行政主管部门备案。县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对本辖区内物业管理委员会的指导和监督。

　　

第三章  前期物业管理

 

　　第十八条（物业管理区域）  建设单位在申请建设工程规划许可证前，应当征求物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

　　第十九条（划分标准）   新建物业项目明显分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。

　　已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）经征求业主意见，确定物业管理区域，并予以公告。

　　第二十条（前期物业管理实行范围）  新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　第二十一条（前期物业管理保证金）   前期物业管理实行保证金制度。新建物业的建设单位与依法选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，按照物业服务费用或者建筑物管理维护费用年度总额的一定比例，分别向物业管理主管部门缴纳物业服务保证金，专项用于物业服务企业或者建设单位经督促后仍未按规定履行前期物业管理职责，而影响业主正常生活的重大突发事件的应急处置。前期物业管理保证金实行专款专存、专户管理，具体办法由市物业管理行政主管部门制定。

　　第二十二条（备案手续）  新建物业在办理预（销）售核准前，建设单位应当向所在地物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

　　物业管理区域划分方案经县级市、区物业管理行政主管部门备案后不得擅自变更。

　　第二十三条（物业费不得减免）  建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　第二十四条（物业服务用房确定，非住宅配置标准）物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业预（销）售许可证之前予以确定。

　　新建用于销售的非住宅物业，建设单位应当按照地上地下总建筑面积不低于千分之三的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。

　　第二十五条（物业服务用房的审查、验收）  建设单位在办理商品房预（销）售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业服务用房进行核查。

　　  建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

　　  物业服务用房的用途不得擅自变更。

 

　　第四章  物业服务

 

　　第二十六条（资质）  物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当持营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业行政主管部门备案。

　　第二十七条（项目经理人登记） 物业服务企业管理的物业，实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理人后六十天内，应当向项目所在地物业管理机构申请从业登记，物业管理机构负责建档。

　　物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。

　　 第二十八条（公示） 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　(一)资质证书、物业项目经理人的基本情况及联系方式、服务投诉电话；

　　(二)合同约定的物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式；

　　（三）物业服务费用、电梯运行费、公共水电费等分摊情况。

　　第二十九条（合同）  物业服务企业提供物业服务应当遵守国家、省、市制定的技术标准、规范和物业服务合同，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务。

　　物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

　　第三十条（指导价和调节价）  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住宅和非住宅实行市场调节价。

　　合同约定的物业服务价格和服务标准内未经业主大会同意，不得擅自调整；前期物业管理中，合同约定的服务价格和服务标准未经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，不得擅自调整。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

　　第三十一条（缴费及催交） 业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，并可以依法向人民法院起诉或者申请仲裁；业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

　　 第三十二条（经营性收入） 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，收益归全体业主所有。

　　经营性收益用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金；根据业主大会的决定也可以用于物业管理的其他需要。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，并接受社区居（村）民委员会监督。具体管理办法由市物业管理行政主管部门制定。

　　第三十三条（公示）  物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营性收益的收支情况应当每半年公布一次。

　　前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内公示。

　　第三十四条  物业服务企业、业主委员会应当建立规范的专项财务制度。

　　第三十五条（优惠政策）物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收的公共能耗费、电梯运行费、装修垃圾清运处置费等费用不计征营业税和企业所得税。

　　第三十六条（交接责任）  物业服务企业退出物业管理区域时按规定与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备使用维护现状给予确认，并报所在街道办事处（镇人民政府）备案。

　　因原物业服务企业维护保养或者使用不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原单位应履行修复责任或者承担相应的费用。

　　复完整）时重累月第三十七条（诚信管理制度）市、县级市物业管理行政主管部门应建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业进行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。

　　市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业及项目经理的诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，组织物业服务公众满意度测评等。

　　区物业管理行政主管部门负责对物业服务企业的违法违规行为进行检查、处理，并及时将检查处理结果录入诚信信息系统。

　　街道办事处（镇人民政府）应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

　　     八   业行政管理部门他一第三十八条（物业企业诚信管理）物业服务企业有严重失信行为的，不得申报各类物业服务示范项目，不得参加本市范围内物业管理招标投标活动，物业行政管理部门不予开具诚信证明，并取消其参加行业各类评优评先活动资格。

　　下列企业行为属于严重失信行为：

　　（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

　　（二）出租、出借、转让资质证书的；

　　（三）物业服务企业拒不撤出物业管理区域，或者撤出时不按规定办理交接手续，造成物业管理状况混乱的。

　　第三十九条（项目经理人诚信管理）项目经理人有严重失信行为的,经确认后被列为不合格项目经理，物业管理机构可注销其本市从业证书资格，记分有效期内不得重新申请登记；不合格项目经理所在物业企业承担连带责任，同时记入企业信用档案。

　　项目经理人下列行为属于严重失信行为：

　　（一）骗取、挪用或侵占专项维修资金的；

　　（二）擅自改变物业管理用房用途的；

　　（三）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（五）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　（六）因管理失职，造成人员伤亡或财产损失等重大责任事故的；或损害业主或公共利益，情节严重的；

　　（七）被物价部门认定乱收费或者收费不规范且又不整改的。

　　第四十条（具体办法） 物业服务企业、项目经理人信用管理具体办法由市物业管理行政主管部门制定。

　　第四十一条（业主个人信用）  业主应当按照合同约定履行个人义务，遵守物业管理区域内的管理规约，因欠缴物业服务费或违反管理规约侵害其他或者全体业主利益经法院判决或仲裁生效的，判决或仲裁结果按市个人信用管理办法规定记入个人信用档案。

　　第四十二条（信息共享）  物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当加强对社区物业服务情况的监督检查；对物业服务企业诚信管理信息、物业管理合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息及时共享。

　　第四十三条（表彰奖励）  对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，市、县级市、区人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

 

第五章  物业的使用和维护

 

　　第四十四条（工程质量）  建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，在质量保修期内发生的属于保修范围的质量问题应当履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。

　　第四十五条（公建配套维护）物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。

　　物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能，

　　第四十六条（停车位、库规定） 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行，租赁期限不得超过三年，期满后可优先续租。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的人，但租赁期限不得超过六个月，不得转让给物业管理区域外的单位和个人。

　　分期交付的，建设单位应当充分考虑当期业主的停车需求，按比例划出可供租售的车位、车库，每套房屋的业主只能购买一个车位。小区整体交付后，在确保未销售部分每套一个车位、车库情形下，建设单位可以实施第二以上车位的出售。

　　第四十七条（禁止行为）物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方的；

　　（二）违反房屋租赁有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋的；

　　（三）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地的；

　　（四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第四十八条（各执法部门职责）  市、县级市、区有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督检查：

　　（一）物业管理行政主管部门对物业服务企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业管理区域划分、物业服务质量、从业人员执业资格等情况进行监督；

　　（二）城市管理行政主管部门对私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督；

　　 （三）市政园林主管部门对物业管理区域内的排污、绿化情况进行监督；

　　（四）建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督；

　　（五）公安部门对治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督；

　　（六）质量技术监督行政主管部门对电梯等安全运行情况进行监督；

　　 前款规定的行政主管部门应当建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为，其他有关行政管理部门也应当按照各自职责依法开展监督管理工作。

　　第四十九条（专项维修资金）  开发建设单位在办理房屋所有权初始登记之前，以及公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至物业管理机构，物业管理机构应当开具财政部门统一监制的专用票据。

　　第五十条（统筹使用）  专项维修资金的增值收益，除去支付业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要的管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域的维修资金统筹分账，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用及受益人为全体业主或无法界定受益人时的维修、更新和改造。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后，可授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内统筹使用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　经全体业主表决同意授权业主委员会使用专项维修资金利息及统筹分账的额度，由街道办事处（镇人民政府）或者区物业管理行政主管部门指导业主在业主规约中予以明确。

　　第五十一条（使用）  专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列费用不得从专项维修资金中列支:

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、照明、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

　　（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

　　（五）经业主大会同意并符合相关规定，新增、新建配套设施、设备所需的费用；

　　（六）依法不得从专项维修资金中列支的其他费用。

　　第五十二条（监理）  物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示，维修资金使用金额超过一定金额的，还应当接受具有相应资质的中介机构组织的审价并公示。鉴定、监理、咨询、审价等费用列入成本。

　　第五十三条（应急使用）  对发生危及房屋安全情形需应急维修、更新和改造动用维修资金的，相关的业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会、相关业主提出申请，经所在地的街道办事处（镇人民政府）或者县级市、区物业管理行政主管部门、相关专业单位确认、物业管理机构初步查验，报物业管理行政主管部门审核。

　　申请人应当做好使用方案公示及沟通解释工作，应当做好施工过程协调监管及竣工后的验收工作。在资金结算时，超过一定金额的，申请人应当提供审价报告并公示。

　　

第六章  旧住宅区物业管理

 

　　第五十四条（旧住宅区定义）  本章所称旧住宅区，交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

　　第五十五条（旧住宅区整治）  对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、环卫设施改造、技防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

　　第五十六条（长效管理）  旧住宅小区应当推行基本的物业服务，实施不低于物业管理行政主管部门公布的全市普通住宅区物业服务等级最低服务标准，物业服务费标准不得低于最低收费标准。

　　不具备引入物业服务企业管理条件的，可以在社区居（村）民委员会的指导下，实行住宅区业主自行管理。 

　　第五十七条（经营性用房） 旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为维护管理费用的补充资金，由业主大会或者物业管理委员会监督使用。

　　第五十八条 （电梯更新） 旧住宅区电梯存在安全隐患的，应当限期更新改造。

　　对2004年以前投入使用、未归集电梯维修资金的，更新改造资金由产权人和政府按比例分担，具体分担办法由市、县级市人民政府制定。

　　

第七章  拆迁安置房小区物业管理

 

　　第五十九条（组织领导）县级市、区人民政府负责本辖区内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作。

　　街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管工作。

　　第六十条（配套）  建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签定前期物业管理合同，实施前期物业管理。

　　建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施、设备完善到位，及时交付给接收单位。

　　第六十一条（服务等级）  拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准和物业服务收费标准。

　　第六十二条（经费保障）街道办事处（镇人民政府）应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

　　小区居民缴纳的服务费用、小区内共用部位、共用设施设备所得收益应当用于小区物业管理服务支出。

　　第六十三条（维修资金）严格执行维修资金归集制度，专项维修资金在未全部归集入户前，设施设备需要大修、更新的，由各县级市、区人民政府组织落实。

　　第六十四条（业主自治管理）  拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，条件成熟的应当召开业主大会，成立业主委员会。

　　

第八章  法律责任

 

　　第六十五条  对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规已有处罚规定的，从其规定；没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。

　　本条例规定的行政处罚，属于城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。

　　第六十六条   违反本条例第二十四条第二款规定，建设单位未按照标准配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十七条 违反本条例第二十七条规定，物业服务企业未向物业管理机构申请从业登记的，物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告。

　　第六十八条  违反本条例第四十六条规定，建设单位出租停车位、车库的租赁期限超过三年的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

　　第六十九条  违反本条例第四十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由住房保障和房产管理、公安等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

　　 第七十条  物业管理行政主管部门、物业管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　

第九章  附  则

 

　　第七十一条  本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　 本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

　　 （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；

　　（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。

　　 第七十二条  本条例自  年  月  日起施行。